Ev Alarak Oturma İzni Veren Ülkeler (2026 Güncel Liste)

Ev alarak oturma izni, belirli bir tutarın üzerinde konut satın alan yabancıya o ülkede yaşama hakkı tanıyan izindir. 2026 itibarıyla bu yolu açık tutan başlıca ülkeler Yunanistan, Birleşik Arap Emirlikleri (Dubai), Türkiye, Güney Kıbrıs, Malta, Gürcistan ve Karadağ'dır. Buna karşılık İspanya, Portekiz ve Eylül 2026'dan itibaren Letonya bu kapıyı kapattı. İngiltere ve ABD'de ise ev sahibi olmak tek başına oturum hakkı doğurmaz.

Aşağıdaki bilgiler 25 Eylül 2026 itibarıyla ilgili ülkelerin resmî göç ve tapu kurumlarının yayımladığı kurallara göre derlendi. Bu programlar sık değişir. Başvuru öncesinde güncel mevzuatı mutlaka bir uzmanla teyit edin.

2026 Karşılaştırma Tablosu

Yunanistan: Avrupa'nın En Bilinen Golden Visa Programı

Yunanistan'da konut satın alan yabancıya 5 yıllık, yenilenebilir oturum izni verilir ve ülkede asgari kalma şartı yoktur. 2024'te yürürlüğe giren düzenlemeyle alt limit bölgeye göre üçe ayrıldı. Atina (Attika), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 € gerekir. 250.000 € limiti yalnızca ticari binadan konuta dönüşüm ya da tescilli tarihi binaların restorasyonu için geçerlidir.

Yatırımın tek bir mülkte ve en az 120 m² olması gerekir. Mülk uzun dönem kiraya verilebilir ama kısa dönem (Airbnb tipi) kiralama yasaktır. İhlalde para cezası ve iznin iptali söz konusudur. Pek çok Türkçe kaynakta hâlâ geçen "250 bin euroya ev al, oturum al" bilgisi artık genel kural değildir.

Birleşik Arap Emirlikleri (Dubai): 10 Yıllık Golden Visa

Dubai Tapu Dairesi'ne (DLD) göre alım bedeli 2 milyon AED ve üzeri olan bir ya da birden fazla mülkün sahibi, 10 yıllık ve yenilenebilir oturum iznine başvurabilir. Krediyle alınan mülkler de bankadan alınan onay yazısıyla kabul edilir. Eş, çocuklar ve anne-baba vizeye dahil edilebilir. Golden Visa sahibi uzun süre yurt dışında kalsa bile vizesini kaybetmez.

Daha düşük bütçeler için 2 yıllık yatırımcı vizesi var. Mayıs 2026'dan itibaren tek malikler için mülk değeri alt limiti kaldırıldı. Ortak mülkiyette kişi başı pay en az 400.000 AED olmalı ve mülkün tamamlanmış (teslim edilmiş) olması gerekir. Başvuru adımlarını Dubai Golden Visa rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Türkiye: Tapu ile Kısa Dönem İkamet ve Vatandaşlık

Türkiye'de konut sahibi yabancılar kısa dönem ikamet izni alabilir. İzin her seferinde 2 yıla kadar verilir ve yenilenebilir. Uygulamada Ekim 2023'ten beri tüm illerde konutun değeri en az 200.000 $ olmalıdır. Mülkün tapuda "mesken" niteliğinde olması ve başvuru sahibince fiilen konut olarak kullanılması gerekir. İş yeri ve hisseli tapular genellikle kabul edilmez.

Yabancı nüfus yoğunluğu nedeniyle 2022'de bazı mahallelerde yeni ikamet kaydı durdurulmuştu. Bu listenin güncel durumunu başvuru öncesinde Göç İdaresi'nden teyit etmek gerekir. Vatandaşlık için ise en az 400.000 $ değerinde konut alınması ve tapuya 3 yıl satılmama şerhi konulması şarttır. Boş arsa Aralık 2023'ten beri kabul edilmiyor.

Güney Kıbrıs ve Malta: Doğrudan Daimi Oturum

Güney Kıbrıs'ta müteahhitten ilk el alınan, en az 300.000 € + KDV değerindeki yeni konut daimi oturum hakkı sağlar. Başvuru sahibinin yurt dışı kaynaklı, yıllık en az 50.000 € güvenceli geliri olmalıdır. Bu tutar eş için 15.000 €, her çocuk için 10.000 € artar. İzni korumak için ülkeyi en az iki yılda bir ziyaret etmek yeterlidir.

Malta'nın MPRP programında 375.000 € konut alımı ya da yıllık 14.000 € kira yeterlidir. Mülk en az 5 yıl elde tutulur. Buna ek olarak 60.000 € idari ücret, 37.000 € devlet katkısı ve 2.000 € bağış gerekir. Başvuru sahibinin en az 500.000 € varlık göstermesi de şarttır. Sonuçta verilen hak Kıbrıs'taki gibi daimidir ve ülkede kalma şartı yoktur.

Gürcistan ve Karadağ: Düşük Bütçeli ama Kısa Süreli

Gürcistan'da tarım dışı bir mülkün bağımsız ekspertiz değeri 150.000 $'ı aşarsa 1 yıllık, yenilenebilir oturum alınır. Bu limit 1 Mart 2026'da 100.000 $'dan yükseltildi. Daha önce tescil edilen mülkler eski limitle devam ediyor.

Karadağ'da 17 Ocak 2026'dan beri konutun vergi değeri en az 150.000 € olmalı. Satış fiyatı değil, tapu devir vergisi kararındaki değer esas alınır. İzin 1 yıllıktır, çalışma hakkı vermez ve konutun fiilen kullanılması beklenir. Karadağ'ın yatırımla vatandaşlık programı 2022 sonunda sona erdi.

Programını Kapatan Ülkeler: İspanya, Portekiz, Letonya

• İspanya: 500.000 € konut alımıyla verilen altın vize 3 Nisan 2025'te kaldırıldı. Bu tarihten önce yapılmış başvurular korunuyor.
• Portekiz: Ekim 2023'teki Mais Habitação yasasıyla konut ve gayrimenkul fonu yatırımları Golden Visa kapsamından çıkarıldı. Program konut dışı yollarla sürüyor.
• Letonya: 15 Eylül 2026'da yürürlüğe giren yeni Göç Kanunu, gayrimenkul alanlara oturum izni verilmesini kaldırdı. Mevcut izinler geçerliliğini koruyor.

Macaristan da doğrudan konut alımını kabul etmiyor. Oradaki "misafir yatırımcı" programı, en az 250.000 € tutarında kayıtlı bir gayrimenkul fonuna yatırım şartı arıyor.

Ev Almanın Oturum Sağlamadığı Ülkeler: İngiltere ve ABD

İngiltere'de ev satın almak tek başına vize veya oturum hakkı doğurmaz. Yatırımcı vizesi (Tier 1) Şubat 2022'de kapatıldı. Bugün yatırıma dayalı yol, aktif bir iş kurmayı gerektiren Innovator Founder vizesidir.

ABD'de de durum aynı. Kişisel kullanım için konut almak vize sağlamaz. EB-5 programı en az 800.000 $ (hedef bölgede) ya da 1.050.000 $ yatırım ve 10 kişilik istihdam ister. Kira geliri amaçlı pasif gayrimenkul yatırımı E-2 vizesine de uygun değildir. Ayrıntılar için Amerika'da ev alarak oturum ve vatandaşlık yazımıza bakabilirsiniz.

Hangi Ülke Kimin İçin Uygun?

• Avrupa'da serbest dolaşım isteyenler için Yunanistan, Kıbrıs ve Malta uygun. Hepsi Schengen alanında seyahat kolaylığı sağlar, ancak Kıbrıs henüz Schengen üyesi değildir.
• Uzun süreli ve vergi avantajlı ikamet isteyenler için Dubai öne çıkıyor. 10 yıllık vize var, kira gelirinden gelir vergisi alınmıyor ve kalma şartı yok.
• Düşük bütçeyle başlamak isteyenler için Gürcistan ve Karadağ var. Ancak izinler 1 yıllıktır ve her yıl yenilenmesi gerekir.
• Kalıcı hak isteyenler için Kıbrıs ve Malta ilk günden daimi oturum verir. Türkiye'de ise 400.000 $'lık konut vatandaşlık getirir.

Oturum izni amacıyla ev alırken iki şeyi birlikte tartmak gerekir: mülkün hukuki olarak programa uygun olması ve yatırım olarak mantıklı olması. Alt limiti aşmak için değerinin üzerinde fiyatlanmış bir mülke razı olmak, yıllar sonra satışta zarar olarak geri döner. Dubai'de Golden Visa'ya uygun mülkleri Dubai ilanlarımız arasında inceleyebilirsiniz.