Emirates Hills Nerede? Villa Fiyatları ve Rehber

Emirates Hills, Dubai Marina'nın yaklaşık 3 kilometre iç kesiminde, Emaar'ın geliştirdiği kişiye özel villalardan oluşan bir konut topluluğudur. Villa fiyatları nadiren 30 milyon dirhemin (8,2 milyon dolar) altına iniyor. Kasım 2025-Ocak 2026 arasındaki altı kayıtlı 5+1 satışın ortalaması yaklaşık 62 milyon dirhem (17 milyon dolar).

Burada evler büyük ölçüde kendi parseline göre tasarlandığı için oda sayısı fiyatı tek başına açıklamıyor. Aşağıda bölgenin konumunu, gerçekleşen satış fiyatlarını, parsel konusunu ve toplam maliyeti anlattık.

Emirates Hills Nerede?

Bölge, Sheikh Zayed Road ile Sheikh Mohammed bin Zayed Road arasında kalıyor ve Emaar'ın Emirates Living topluluğunun parçası. Çevresinde The Meadows, The Springs ve The Lakes var. Montgomerie golf sahası ile Emirates Golf Club da hemen yanında.

Süreler piyasa rehberlerinden alındı ve trafiğe göre değişir. Bölgenin içinde metro yok. En yakın istasyonlardan Al Fardan Exchange'e (eski adı Nakheel) araçla yaklaşık 10 dakika sürüyor.

Fiyatlar Neden Bu Kadar Yüksek?

Topluluğun yönetimi bölgeyi "Dubai'nin Beverly Hills'i" diye tanıtıyor. Asıl fark parsellerde: topluluk yönetimine göre büyüklükleri yaklaşık 1.115 ile 4.180 metrekare arasında değişiyor (12.000-45.000 square foot), daha büyük parseller de var. Evlerin çoğu 17 gölden birine bakıyor, bölgede ayrıca üç park var. 18 delikli Montgomerie şampiyona sahası ise hemen yanında.

Emaar başlangıçta arsaları sattı, alıcılar da uluslararası mimarların tasarladığı farklı villa stilleri arasından seçim yaptı. Sonraki yıllarda kişiye özel evler de yapıldı, bu yüzden evler birbirinden farklı. Fiyatın önemli bir kısmını arsa oluşturabiliyor.

Emirates Hills Villa Fiyatları

Kaynak: kayıtlı satışları derleyen piyasa verileri, basın haberleri (Marble Palace ve 260 milyonluk satış) ve Kasım 2026 ilanları. 5+1 satışları Kasım 2025 ile Ocak 2026 arasında gerçekleşti ve 38,8 ile 87,75 milyon dirhem arasında değişti.

İlan ile satış arasındaki fark büyük. Marble Palace 750 milyon dirhem istenirken 425 milyona satıldı. Square foot fiyatı da kayıtlı satışlarda yaklaşık 3.500-4.000 dirhem, ilanlarda ise 5.000 dirhemin üzerinde görünüyor. Bazı veriler arsa, bazıları inşaat alanı üzerinden hesaplandığı için bu rakamları tek başına kıyaslamayın.

Piyasa da yavaşladı. Araştırmalara göre Dubai'nin 10 lüks semtinde fiyatlar 2026'nın üçüncü çeyreğinde %5 geriledi, bu 2020'den beri ilk düşüş. Aynı çeyrekte Emirates Hills'te 10 milyon doların üzerinde 7 satış oldu.

Hazır Villa mı, Parsel mi?

Bölge 2003'te kuruldu, bu yüzden evlerin bir kısmı 20 yılı aşkın eski. Bazı alımlarda ödediğiniz para aslında arsaya gidiyor ve evi yenilemek ya da yeniden yapmak gerekebiliyor. Bazen boş parsel ya da inşaat hâlinde villa da satışa çıkıyor.

Almadan önce şunlara bakın:

• Parselin yeri: Golf ya da göl cephesi fiyatı belirgin biçimde değiştiriyor.
• Binanın durumu: Bağımsız teknik ekspertiz yaptırın. Tesisat, soğutma, su yalıtımı ve havuzu ayrıca kontrol ettirin.
• Yapı kuralları: Kamuya açık mimari kuralları bulamadık. Tadilat ya da yeniden inşa planlıyorsanız onay koşullarını topluluk yönetiminden yazılı isteyin.
• Eklentiler: Sonradan yapılan bölümlerin onaylı olup olmadığını öğrenin.

Satış Fiyatına Eklenen Giderler

DLD'nin hizmet sayfası %4'ü %2 satıcı, %2 alıcı olarak gösteriyor. Kimin ne ödeyeceğini sözleşme belirliyor. Aidat rakamı tek bir piyasa kaynağından geliyor, güncel tutarı resmî ekstreyle teyit edin. Bahçe, havuz ve personel giderleri ise bu rakamların dışında.

Yabancılar Emirates Hills'te tapulu mülk alabiliyor: Dubai'nin 3/2006 sayılı düzenlemesi Emirates Hills 1, 2 ve 3 alanlarını yabancı mülkiyetine açık alanlar arasında sayıyor, Emaar da Emirates Living'i freehold topluluk olarak tanımlıyor. Bu fiyatlardaki her villa Golden Visa için gereken 2 milyon dirhem sınırını da aşıyor.

Çevredeki Okullar

KHDA'nın sitesinde bu okullar için en güncel denetim dönemi 2023-24. KHDA, 2025-26 için denetimlere ara verdi.

Emirates Hills mi, Palm Jumeirah mı, Dubai Hills mi?

Kaynak: DLD kayıtlarına dayanan piyasa verileri. Emirates Hills rakamı ayrı bir kaynaktan geliyor ve büyük parseller nedeniyle tam olarak aynı ölçü değil, bu yüzden tabloyu kabaca okuyun. Deniz istiyorsanız Palm, geniş arsa ve sakinlik istiyorsanız Emirates Hills öne çıkıyor. Daha düşük bütçede golf çevresi arıyorsanız Dubai Hills'e bakabilirsiniz.

Şu anda sitemizde Emirates Hills'te ilan yok. Dubai'de diğer bölgeler için satılık villa ilanlarımıza bakabilir, Emirates Hills için danışmanlarımıza yazabilirsiniz.