Golden Visa Nedir? Dubai'de 2 Milyon AED ile 10 Yıl
27 Ekim 2026
Golden Visa, bir ülkeye yatırım yapan yabancılara verilen uzun süreli oturum iznidir. Dubai'de en yaygın yolu gayrimenkuldür: toplam değeri en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin $) olan bir ya da birden fazla mülk alan yatırımcı, Dubai Tapu Dairesi (DLD) üzerinden 10 yıllık, yenilenebilir oturum izni alabilir.
Bu yazıda Golden Visa'nın ne olduğunu, Dubai'de 2026 itibarıyla geçerli şartları, resmî ücretleri, aileye sağladığı hakları ve Yunanistan, Portekiz gibi ülkelerle farkını resmî kurumların verileriyle anlattık.
Golden Visa Nedir?
Golden Visa (Türkçede "altın vize" de denir), belirli bir tutarda yatırım karşılığında verilen uzun süreli oturum iznidir. Sahibine o ülkede yaşama, çalışma ve çoğu zaman ailesini yanına alma hakkı tanır. Vatandaşlık değildir, pasaport vermez.
Avrupa'da "golden visa" denince genellikle Yunanistan ya da Portekiz gibi ülkelerin oturum programları kastedilir; bu programlar Schengen bölgesinde vizesiz seyahat avantajı da sağlar. Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki (BAE) Golden Visa ise 5 ya da 10 yıllık bir oturum iznidir ve normal oturum izinlerinden farklı olarak bir işverene ya da yerel sponsora bağlı değildir.
Dubai Golden Visa Şartları (2026)
2 milyon AED kuralı
Gayrimenkulle Golden Visa almanın temel şartı, başvuru sahibinin adına kayıtlı mülklerin toplam değerinin en az 2.000.000 AED olmasıdır. Bu tutar tek bir mülkle karşılanabileceği gibi birden fazla mülkün toplamıyla da karşılanabilir. Mülk değeri, Dubai Tapu Dairesi'nin mülk durum belgesi ya da onun lisansladığı bir değerleme ofisinin raporuyla kanıtlanır.
Kredili, projeden ve ortak mülk alımı
Kredili alınan mülkler de kabul edilir. Bu durumda bankadan, başvuruya itirazı olmadığını ve o güne kadar ödenen tutarı gösteren bir yazı istenir. Dubai Tapu Dairesi'nin resmî şartlarında sabit bir asgari peşinat oranı yer almıyor.
Projeden (inşaat aşamasında) alınan mülkler de değerlendirmeye girer. BAE Kabinesi'nin 2022 kararına göre onaylı yerel geliştiricilerden alınan, toplam değeri 2 milyon AED'yi bulan bir ya da birden fazla proje mülkü başvuruda kullanılabilir.
Mülk birden fazla kişiye aitse dikkat: Dubai göç idaresi (GDRFA), ortak mülkte başvuru sahibinin hissesinin tek başına en az 2 milyon AED olmasını şart koşuyor. Yani eşinizle birlikte aldığınız 3 milyon AED'lik bir dairede hisseler yarı yarıysa, ikiniz de bu şartı karşılamazsınız.
Mülkü satarsam ne olur?
Başvuru sırasında mülkün üzerine şerh (lien) konur. Amaç, vize süresince mülkiyetin devam etmesini sağlamaktır. Mülkü satarsanız ve elinizdeki mülklerin toplamı 2 milyon AED'nin altına düşerse, Golden Visa'nın dayanağı ortadan kalkar.
Vize 10 yıl mı, 5 yıl mı?
Dubai'de başvuruyu alan iki resmî kurum, Dubai Tapu Dairesi ve göç idaresi GDRFA, gayrimenkul yatırımcısına 10 yıllık, şartlar sürdükçe yenilenebilen oturum izni verildiğini belirtiyor. BAE'nin genel portalı u.ae'deki tabloda gayrimenkul yatırımı için 5 yıl yazsa da Dubai'deki uygulama 10 yıldır.
Gayrimenkul dışındaki yollar
| Başvuru yolu | Temel şart | Süre |
|---|---|---|
| Şirket ya da fon yatırımı | BAE'de en az 2 milyon AED sermaye ya da yatırım | 10 yıl |
| Girişimci | Onaylı bir proje ya da yıllık en az 1 milyon AED geliri olan şirket | 5 yıl |
| Nitelikli uzman | Aylık en az 30.000 AED maaş ve üniversite diploması | 10 yıl |
| Olağanüstü yetenek | Doktor, bilim insanı, sanatçı, sporcu vb.; ilgili kurumdan tavsiye | 10 yıl |
| Başarılı öğrenci | Lise ya da üniversitede üstün başarı | 5 – 10 yıl |
2 milyon AED'nin altındaki mülk sahipleri için ayrıca 2 yıllık mülk yatırımcısı vizesi, 55 yaş üstü için de 5 yıllık emeklilik vizesi bulunuyor. Bunlar Golden Visa değildir ve şartları farklıdır.
Aile, Anne-Baba ve Ev Hizmetlisi
Golden Visa sahibi eşine ve çocuklarına sponsor olabilir. BAE Kabinesi'nin 2022 kararıyla çocuklarda yaş sınırı kaldırıldı; Dubai Tapu Dairesi 18 yaşını geçmiş çocuklar için bekâr olduklarına dair beyan istiyor. Anne ve baba için de oturum alınabilir; bunun için konsoloslukça onaylanmış bir bakım yükümlülüğü belgesi gerekir. Ev hizmetlisi sayısında sınır yoktur.
Normal oturum izinlerinde BAE dışında 6 aydan uzun kalınca izin geçersiz hâle gelir. Golden Visa'da bu kural uygulanmaz; yurtdışında ne kadar kaldığınızdan bağımsız olarak vize geçerliliğini korur. Yani Golden Visa almak için Dubai'de sürekli yaşamanız gerekmez.
Başvuru Adımları ve Resmî Ücretler
Gayrimenkul yatırımcıları başvuruyu Dubai Tapu Dairesi'nin hizmet merkezlerinden yapar. Başvuru sırasında BAE'de bulunmanız gerekir. Süreç dört adımdan oluşur:
- Hizmet merkezine başvuru ve belgelerin teslimi: pasaport, tapu (e-title), vesikalık fotoğraf, varsa Emirates ID ve mevcut oturum izni.
- Ücretlerin ödenmesi.
- Merkezde sağlık kontrolü ve biyometrik kayıt.
- Onaylanan oturum izninin e-postayla gönderilmesi.
Dubai Tapu Dairesi'ne göre işlem 7 – 10 iş günü sürüyor. Resmî ücret dökümü şöyle:
| Kalem | Ücret (AED) |
|---|---|
| Sağlık kontrolü | 700 |
| Emirates ID (10 yıl) | 1.153 |
| Oturum izni onayı | 2.856,75 |
| Tapu dairesi hizmet ücreti | 4.020 |
| İdari ücret | 1.155 |
| Başvuru sahibi için toplam | 9.884,75 |
| Her aile üyesi ya da ebeveyn için | 5.774,50 |
Yani tek başına başvuran bir yatırımcı yaklaşık 2.700 $, eşi ve iki çocuğuyla başvuran bir aile sponsorluk dosyası ücretleriyle birlikte yaklaşık 7.500 $ resmî ücret öder. Tapu harcı (%4) ve mülk alımının diğer masrafları bu tutara dahil değildir.
2 Milyon AED ile Dubai'de Ne Alınır?
2 milyon AED yaklaşık 545 bin $ eder. Portföyümüzdeki güncel Dubai ilanlarına göre bu tutar, birçok bölgede tek bir 1+1 dairenin fiyatına denk geliyor. Mülklerin toplam değeri sayıldığı için daha uygun bölgelerde iki üç stüdyo daireyle de eşiğe ulaşmak mümkün.
| Daire tipi | Fiyat aralığı | Ortanca fiyat |
|---|---|---|
| Stüdyo | 160 bin – 545 bin $ | yaklaşık 270 bin $ |
| 1+1 | 300 bin – 2,5 milyon $ | yaklaşık 585 bin $ |
| 2+1 | 660 bin – 5,7 milyon $ | yaklaşık 1,37 milyon $ |
Bölge bölge başlangıç fiyatlarını ve güncel ilanları Dubai satılık daire fiyatları sayfamızda bulabilirsiniz.
Golden Visa Neyi Vermez? Vatandaşlık ve Vergi
Golden Visa bir oturum iznidir; BAE vatandaşlığı ya da pasaportu vermez ve zamanla vatandaşlığa dönüşmez.
Golden Visa kendiliğinden vergi mukimliği de sağlamaz. BAE'de 1 Mart 2023'ten beri yürürlükte olan kurala göre bir kişi, 12 ay içinde ülkede 183 gün kalırsa ya da 90 gün kalıp BAE'de daimi konutu veya işi varsa vergi mukimi sayılır. BAE'de kişisel gelir vergisi yoktur, şirket kârlarına ise %9 kurumlar vergisi uygulanır.
Golden Visa almak, Türkiye'deki vergi mükellefiyetinizi de kendiliğinden sona erdirmez. Türkiye'deki durumunuz Türk mevzuatına göre ayrıca değerlendirilir; bu konuda bir mali müşavire danışmanızı öneririz.
Golden Visa Veren Ülkeler: Kısa Karşılaştırma
| Ülke | Program | 2026 durumu |
|---|---|---|
| Dubai (BAE) | Oturum | 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin $) mülk, 10 yıl, yurtdışında kalma sınırı yok |
| Yunanistan | Oturum | Atina, Selanik ve popüler adalarda 800 bin €, diğer bölgelerde 400 bin €; tek mülk, en az 120 m², 5 yıl |
| Portekiz | Oturum | Mülk alarak başvuru Ekim 2023'te kapandı; fon yatırımıyla en az 500 bin € |
| İspanya | — | Program Nisan 2025'te kaldırıldı |
| Türkiye | Vatandaşlık | En az 400 bin $ mülk, 3 yıl satmama şartı; golden visa değil, doğrudan vatandaşlık programı |
En ucuz golden visa hangi ülkede?
Mülkle başvuruda en düşük giriş Yunanistan'dadır: yalnızca ticari binadan konuta dönüştürülen ya da tescilli tarihî binaların restorasyonunda 250 bin € eşiği hâlâ geçerli. Standart konutta ise Yunanistan'ın en düşük eşiği 400 bin €'dur. Dubai'nin 2 milyon AED'lik eşiği daha yüksek olsa da 10 yıllık süre, aile hakları ve yurtdışında kalma sınırı olmaması ile öne çıkıyor. Diğer ülkelerin güncel alt limitlerini ev alarak oturma izni veren ülkeler rehberimizde karşılaştırdık.
Kaynaklar: Dubai Land Department (Golden Visa başvuru hizmeti, Ekim 2026), GDRFA Dubai, BAE resmî portalı u.ae (Temmuz 2026), ICP, BAE Kabinesi kararı (Nisan 2022), Yunanistan 5100/2024 sayılı Kanun, İspanya Resmî Gazetesi BOE-A-2025-76. Kurallar ve ücretler değişebilir; başvurudan önce güncel resmî duyuruları kontrol edin.
Sık Sorulan Sorular
Golden Visa vatandaşlık verir mi?
Hayır. Golden Visa uzun süreli bir oturum iznidir; BAE vatandaşlığı ya da pasaportu vermez ve zamanla vatandaşlığa dönüşmez.
Dubai Golden Visa toplam kaç para tutar?
Gayrimenkulle başvuruda en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin $) değerinde mülk gerekir. Dubai Tapu Dairesi'nin resmî başvuru ücreti başvuru sahibi için 9.884,75 AED (yaklaşık 2.700 $), her aile üyesi için 5.774,50 AED'dir.
Kredili ya da projeden alınan evle Golden Visa alınır mı?
Evet. Kredili mülkte bankadan itirazsızlık ve ödenen tutarı gösteren yazı istenir. Onaylı geliştiricilerden alınan, toplam değeri 2 milyon AED'yi bulan proje mülkleri de kabul edilir.
Golden Visa ile ailemi ve anne-babamı getirebilir miyim?
Evet. Eşinize, yaş sınırı olmadan çocuklarınıza ve anne-babanıza sponsor olabilirsiniz. Ev hizmetlisi sayısında da sınır yoktur.
Golden Visa için Dubai'de yaşamak zorunda mıyım?
Hayır. Normal oturum izinlerindeki 6 aydan uzun yurtdışında kalma yasağı Golden Visa'da uygulanmaz; vize yurtdışında geçirdiğiniz süreden bağımsız olarak geçerli kalır.
Dubai Golden Visa başvurusu ne kadar sürer?
Dubai Tapu Dairesi'ne göre belgeler tamamlandıktan sonra işlem 7 – 10 iş günü sürer. Başvuru sırasında BAE'de bulunmanız gerekir.
En ucuz Golden Visa hangi ülkede?
Mülkle başvuruda en düşük giriş Yunanistan'dadır: dönüştürme ve restorasyon projelerinde 250 bin €, standart konutta 400 bin €. Dubai'de eşik 2 milyon AED'dir ama süre 10 yıldır.
Golden Visa alınca Türkiye'de vergi mükellefiyetim biter mi?
Kendiliğinden bitmez. Golden Visa vergi mukimliği sağlamaz; BAE'de vergi mukimi sayılmak için 12 ayda 183 gün (ya da daimi konut veya işle 90 gün) kalmak gerekir. Türkiye'deki durumunuz için bir mali müşavire danışın.
Ücretsiz danışmanlık
Dubai için danışmanımıza sorun
Bilgilerinizi bırakın; danışmanımız size uygun projeler ve güncel fiyatlarla dönüş yapsın.
