Dubai Ev Fiyatları, Satılık Daireler

Dubai’de Ev Fiyatları 2026

Dubai emlak piyasası, 2026 itibarıyla hem yüksek getiri potansiyeli hem de lüks yaşam tarzı olanakları ile dikkat çekiyor. Ortalama bir evin fiyatı yaklaşık 1,3 milyon AED (dirhem) civarında olup medyan metrekare fiyatı 18.438 AED düzeyindedir. Bu değerler 2025 sonu verilerini yansıtmaktadır ve 2026’da da benzer seviyelerde devam etmektedir. Elbette fiyatlar; bölgeye, konut tipine ve özelliklere göre çok geniş bir aralıkta değişir. Örneğin, şehir merkezindeki lüks bir rezidansla gelişen bir bölgedeki stüdyo daire arasında ciddi fiyat farkları bulunur. Dubai’de stüdyo daireler 160.000 – 200.000 AED bandından başlarken, ultra lüks villalar ve penthouse’lar milyonlarca dirheme alıcı bulabilmektedir. Nitekim, 2023 yılında Dubai’de bir konut 280 milyon AED gibi rekor bir fiyatla satılarak manşetlere çıkmıştır. Genel olarak konut fiyat aralığı 250.000 USD’den başlayıp 3-5 milyon USD’ye kadar uzanmaktadır. Bu geniş aralık, Dubai’nin her bütçeye ve yaşam tarzına hitap eden çeşitlilikte emlak seçeneği sunmasından kaynaklanır.

Dubai emlak piyasasının cazip olmasının bir diğer nedeni de yüksek kira getirisi oranları ve vergi avantajlarıdır. Dubai’de konut yatırımının ortalama yıllık getiri oranı %7 civarında seyrediyor; bazı bölgelerde ve özellikle küçük dairelerde bu oran %8-9 seviyelerine çıkabiliyor. Üstelik Birleşik Arap Emirlikleri’nde emlak vergisi veya yıllık mülk vergisi bulunmuyor. Sadece alım esnasında %4 tapu devir ücreti ödenmesi yeterli. Bu vergi muafiyetleri ve sıfır gelir vergisi politikası, Dubai’yi küresel yatırımcılar için son derece kârlı bir pazar haline getiriyor. Yüksek kira gelirleri elde etme imkânı (örneğin, Palm Jumeirah’ta bir stüdyo dairenin yıllık kira getirisi ortalama %7,6 civarında) yatırım geri dönüş süresini kısaltıyor. Tüm bu finansal avantajlar, 2026’de de Dubai’de konut talebinin canlı kalmasına katkı sağlıyor.

Bölgelere Göre Dubai Ev Fiyatları

Dubai’de ev fiyatları bölgeden bölgeye belirgin farklılıklar göstermektedir. Şehir, her biri kendine has özelliklere sahip çok sayıda bölgeye ayrılır ve konut fiyatları, bu bölgelerin sunduğu yaşam tarzı, konum ve prestije bağlı olarak değişir. Aşağıdaki tabloda seçili bazı popüler bölgelerin ortalama konut fiyatları ve metrekare başına fiyat seviyeleri özetlenmiştir:

Tablo: Seçili bölgelerde ortalama konut fiyatları ve m² fiyatları (2025 yıl sonu verileri).

Yukarıdaki tablodan da görülebileceği gibi Downtown Dubai ve Palm Jumeirah, Dubai’nin en pahalı konut piyasalarına sahip bölgeleridir. Downtown, Burj Khalifa ve Dubai Mall gibi cazibe merkezlerine ev sahipliği yapması nedeniyle birinci sınıf rezidans fiyatlarına sahiptir – burada lüks apartmanlar metrekare başına 35 bin AED’yi aşabilmektedir. Palm Jumeirah ise yapay bir ada üzerinde konumlanmış villalar ve rezidanslarla benzersiz bir yaşam sunar; denize sıfır konumu ve sınırlı arzı nedeniyle metrekare fiyatları şehir ortalamasının yaklaşık %80 üzerinde seyretmektedir. Öte yandan, Dubai Marina bölgesi yüksek prestijli olmasına rağmen Downtown’a kıyasla biraz daha uygun fiyatlar sunar. Marina’da gökdelen manzaralı modern dairelerin ortalama fiyatı ~2-2,5 milyon AED düzeyindeyken (m² fiyatı ~19-24 bin AED aralığında), bu bölge özellikle yat limanı manzarası ve sosyal olanakları ile yatırımcıları cezbetmektedir.

Dubai Marina bölgesi, yat limanı manzaralı rezidansları ve canlı sosyal hayatıyla hem yatırım hem yaşam için en popüler bölgelerden biridir.

Business Bay, Dubai’nin finans ve ticaret merkezidir. Konut fiyatları Downtown ve Marina’ya kıyasla bir nebze daha düşük olsa da (ortalama ~1,6 milyon AED), bölge iş merkezlerine yakınlığı ve yeni geliştirmeler sayesinde hızla değer kazanmaktadır. Business Bay’deki modern rezidansların metrekare birim fiyatı 26-27 bin AED civarındadır. Jumeirah Lake Towers (JLT) ve Jumeirah Village Circle (JVC) gibi bölgeler ise göreceli olarak daha uygun fiyatlı alternatifler sunar. JVC, şehir merkezine biraz daha uzak konumu sayesinde 1 milyon AED civarında ortalama fiyatlarla geniş ve yeni daireler bulabileceğiniz bir bölgedir. Bu bölge, fiyat-performans oranı yüksek, aile yaşamına uygun siteleriyle bilinir. JLT ise Marina’nın karşısında yer alan göl manzaralı kuleleriyle popülerdir ve fiyatları Marina’ya kıyasla daha erişilebilirdir (m² fiyatları ortalama 18-20 bin AED bandında).

Downtown ve Palm Jumeirah, ultra lüks segmenti temsil ederken; JVC ve benzeri gelişen bölgeler orta segment yatırımcılar için cazip fırsatlar sunar. Örneğin, aynı bütçeyle Downtown’da stüdyo daire alınabilirken, JVC’de 2+1 geniş bir daire almak mümkün olabilmektedir. Bölgesel farklılıkların temel sebepleri arasında konumun merkeziyeti, manzara ve çevredeki altyapı (metro istasyonları, alışveriş merkezleri, okullar vb.) sayılabilir. Denize yakınlık veya Burj Khalifa manzarası gibi faktörler, belirli semtlerde fiyatları yukarı çekerken; şehir merkezine uzaklık veya arz fazlası durumu fiyatları nispeten düşük tutabilir. Yine de Dubai genelinde konut fiyatlarının küresel metropollere kıyasla rekabetçi olduğunu belirtmek gerekir – benzer kozmopolit şehirlerde çok daha yüksek fiyatlarla karşılaştırıldığında, Dubai’de lüks bir daireyi göreceli olarak daha makul bir maliyetle edinmek mümkündür.

Dubai Marina Ev Fiyatları

Dubai Marina, modern gökdelenlerin çevrelediği bir marina (yat limanı) etrafında kurulmuş prestijli bir bölgedir. Marina’daki ev fiyatları, sunduğu yaşam tarzına göre oldukça cazip bulunur. Ortalama bir 2 yatak odalı daire fiyatı yaklaşık 2 – 2,5 milyon AED civarındadır. Bölgedeki konutların metrekare fiyatı ortalama 20-24 bin AED düzeyindedir ki bu değer Downtown gibi bölgelere nazaran daha düşüktür. Örneğin, 1 yatak odalı modern bir daire ~1,5 milyon AED’ye bulunabilirken, marina manzaralı geniş bir 3+1 dairenin fiyatı 3-4 milyon AED’ye ulaşabilir. Dubai Marina’nın tercih edilmesindeki en büyük etkenlerden biri, sahip olduğu olanaklar ve manzaradır: Lüks restoranlar, kafeler, alışveriş merkezleri (Dubai Marina Mall gibi) yürüme mesafesindedir ve bir yanda yat limanı, diğer yanda deniz manzarası sunulur. Bu nedenle, özellikle yabancı profesyoneller ve genç aileler Marina’da yaşamayı istemektedir. Bölgedeki konutların yatırım getirisi de kuvvetlidir; kira getirileri %6-8 bandında seyrederek yatırımcılar için tatmin edici gelir imkânı sunar.

Dubai Marina’da fiyatları etkileyen unsurlar arasında bina yaşı ve prestiji de yer alır. Yeni inşa edilmiş, akıllı ev sistemleriyle donatılmış ve plaja yürüme mesafesindeki rezidanslar primli fiyatlanır. Örneğin, Marina’nın en yeni projelerinden birindeki penthouselar çok yüksek fiyatlardan alıcı bulabilmektedir. Öte yandan, bölgenin biraz daha eski binalarında veya manzarası kısmen kısıtlı dairelerinde daha uygun fiyatlı seçenekler bulunabilir. Genel olarak Marina, Downtown’a kıyasla biraz daha uygun olsa da, şehir ortalamasının üzerinde bir fiyat seviyesine sahiptir ve Dubai’nin en prestijli yaşam merkezlerinden biridir.

Downtown Dubai Ev Fiyatları

Downtown Dubai, “şehir merkezi” olarak anılan ve şehrin en ikonik yapılarının bulunduğu bölgedir. Burada ev fiyatları Dubai ortalamasının hayli üzerindedir. Downtown’da ortalama bir apartman dairesi genellikle 3 milyon AED’nin üzerinde bir fiyata sahiptir. Özellikle Burj Khalifa, Fountain (su gösterisi) ve Dubai Mall manzaralı daireler astronomik rakamlara alıcı bulur. Bölgede metrekare başına fiyatlar 30-35 bin AED bandına ulaşabilir ki bu, daha periferik bölgelere kıyasla iki katı bir seviyeyi ifade eder. Örneğin, Downtown’da 100 m²’lik lüks bir rezidans için 3,5 milyon AED ödemek gerekebilirken, aynı parayla şehrin dış semtlerinde bir villa almak mümkün olabilir.

Downtown Dubai’yi benzersiz kılan, lüks yaşam tarzı ve merkezi konumudur. Bölge sakinleri, dünyanın en yüksek binasında yaşama veya ondan birkaç adım ötede olma ayrıcalığına sahiptir. Restoranlar, 5 yıldızlı oteller, kültürel etkinlikler ve metro bağlantılarıyla Downtown, yüksek gelirli profesyonellerin ve yatırımcıların gözdesi konumundadır. Burada ev sahibi olmak, yalnızca bir mülk edinmek değil, aynı zamanda global bir ikonun parçası olmak anlamına geliyor.

Yatırım açısından bakıldığında, Downtown’daki emlakların kira getirisi oranları biraz daha düşüktür (%5-6 civarı), zira fiyat bazları çok yüksektir. Ancak sermaye değer artışı potansiyeli yüksektir; talebin her zaman canlı ve arzın sınırlı olduğu Downtown bölgesinde mülklerin yıllar içinde değer kazanması beklenir. Nitekim, 2024 yılında Downtown’daki konut fiyatları ortalama %10’dan fazla artış göstermiştir. Dubai 2040 planı çerçevesinde de Downtown, birincil kentsel merkez olarak önemini koruyacaktır; bu da uzun vadede bölgedeki gayrimenkullerin prim yapmaya devam edeceği beklentisini desteklemektedir.

Daire, Villa ve Off-Plan Fiyat Karşılaştırması

Dubai emlak piyasasında farklı konut tipleri arasında da ciddi fiyat farklılıkları mevcuttur. Daireler (apartman daireleri) genellikle yatırımcılar ve profesyoneller tarafından tercih edilirken, villalar daha çok aileler ve müstakil yaşam isteyen varlıklı kesim tarafından talep görür. Bir de henüz inşaat aşamasında olan off-plan projeler vardır ki bunlar da yatırımcılara özel ödeme kolaylıkları ve lansman fiyat avantajları sunar.

• Daire Fiyatları: Dubai’de daire fiyatları konum ve oda sayısına göre değişir. Örneğin, şehir genelinde 1 yatak odalı bir dairenin ortalama fiyatı ~1,3 milyon AED iken, 2 yatak odalı daireler ortalama 2,1 – 2,2 milyon AED civarındadır. 3 yatak odalı geniş bir daire ise ortalama 4 milyon AED seviyesine yaklaşabilir. Dairelerin metrekare fiyatı, aynı bölgedeki villalara göre genelde daha yüksektir; zira daireler merkezi konumlarda yoğunlaşır ve sundukları olanaklar (rezidans hizmetleri, güvenlik, spor salonu vb.) fiyatlarına yansır. Örneğin, lüks rezidans kulelerinde kat hizmeti, resepsiyon, kapalı otopark gibi ekstralar bulunur ve bunlar aidatlara yansıdığı gibi satış fiyatlarını da yukarı çeker. Daire yatırımı yapanlar için en önemli avantajlardan biri, yüksek kira talebidir – özellikle 1+1 ve stüdyo daireler, bekar profesyoneller ve çiftler arasında rağbet gördüğü için hızlı kiralanabilir ve yıllık brüt %7-8 getiriler sağlayabilir.
• Villa Fiyatları: Dubai’de villalar, özellikle pandemi sonrası dönemde çok ciddi talep artışı görmüş ve fiyatları hızla yükselmiştir. 2024 yılında villa fiyatları ortalamada %20’nin üzerinde artış göstermiştir. Dubai’nin villa piyasası iki ayrı segmente ayrılır: lüks villalar (örneğin Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills gibi bölgelerde) ve orta-üst segment villa toplulukları (örneğin Arabian Ranches, Dubailand içinde yer alan projeler). Palm Jumeirah’daki sahil kenarı ultra lüks villalar 20-30 milyon AED seviyesini rahatlıkla aşabilir – hatta bazı özel malikâneler 70-80 milyon AED fiyatla listelenmektedir. Buna karşın, şehir merkezine uzak ama planlı sitelerde (örneğin Arabian Ranches gibi) 3-4 yatak odalı müstakil evler 2 ile 5 milyon AED aralığında bulunabilir. Villa fiyatlarını belirleyen en önemli kriterler arsa büyüklüğü, özel havuz gibi lüks donatılar ve projenin markasıdır. Son dönemde geliştiriciler, markalı villa konseptleri (örneğin ünlü moda veya otomobil markalarıyla iş birliği yapılan villalar) geliştirerek fiyat segmentini daha da yukarı çekmiştir. Villaların kira getirisi genelde dairelere kıyasla daha düşüktür (%4-5 civarı), ancak oturum amaçlı talep güçlüdür ve uzun vadede yüksek sermaye kazancı potansiyeli sunarlar.
• Off-Plan Projeler: Off-plan, yani plan aşamasındaki projeler, Dubai’de yatırımcıların çok ilgisini çeken bir kategoridir. Henüz inşaat halindeki bu projelerden ev almak, genellikle piyasadan daha düşük lansman fiyatları ile mümkün olmaktadır. Örneğin, şehir merkezinde yeni bir off-plan projede stüdyo daireler lansmana özel 800.000 AED gibi fiyatlardan satışa çıkabilir ki tamamlanmış benzer bir projede aynı daire 1 milyon AED üzerinde olacaktır. Off-plan almanın bir diğer avantajı esnek ödeme planlarıdır. Geliştiriciler, alıcılara sıkça şöyle planlar sunuyor: “%10-20 peşinat, inşaat süresince %50-60 taksitli ödeme, kalan %20-30 teslimde”. Örneğin, bir proje %20 peşinat + inşaat ilerledikçe %60 + teslimde %20 gibi bir planla alıcı çekebiliyor. Hatta bazı projelerde teslim sonrası 2-3 yıla yayılan ödeme imkânları dahi sunulmakta (örneğin “%80’i inşaat bitimine kadar, %20’si 2 yıl boyunca taksit taksit” gibi). Bu sayede yatırımcılar, kiralama geliri elde etmeye başladıktan sonra bile taksit ödeyebiliyorlar. Off-plan projelerin riskleri de yok değil: Teslimat gecikmeleri veya projenin iptal olma riski gibi etmenler, yatırımcıların göz önünde bulundurması gereken hususlar. Ancak Dubai’de Emaar, Damac, Sobha, Nakheel, Binghatti gibi büyük ve güvenilir geliştiricilerin projeleri genelde zamanında teslim ediliyor ve söz verilen kaliteyi sunuyor. Bu nedenle, alıcılar genellikle bu isim yapmış geliştiricilerin off-plan projelerine yönelmeye çalışıyor. Sonuç olarak, off-plan yatırımlar kısa vadede lansman kârı ve orta vadede sermaye artışı potansiyeli taşıdığından, 2026’da da popülerliğini koruyor.

Dubai’de Ev Alırken Ek Masraflar

Dubai’de bir ev satın alırken fiyat pazarlığı yapmanın yanı sıra, toplam maliyeti etkileyen ek masrafları da göz önünde bulundurmak gerekir. Şeffaf bir bütçe planlaması için aşağıdaki kalemleri hesaba katmalısınız:

• Dubai Land Department (DLD) Harcı: Tapu devir işlemi esnasında devlete ödenen bu harç, satış bedelinin %4’ü oranındadır. Bu tutar alıcı ve satıcı arasında genellikle paylaşılır (uygulamada çoğunlukla alıcı öder). Örneğin 1.000.000 AED değerindeki bir konutta DLD harcı 40.000 AED olacaktır.
• Emlak Komisyonu: Dubai’de gayrimenkul işlemlerinde emlak acentesi komisyonu genellikle %2 + KDV şeklindedir. Alıcı, satış fiyatının %2’sini aracı firmaya komisyon olarak öder. Bazı durumlarda bu oran pazarlıkla düşebilmektedir veya satıcı tarafından karşılanabilir; ancak kural olarak alıcıdan tahsil edilir.
• Tapu (Title Deed) Ücreti: Tapu belgesinin çıkarılması ve isme kaydedilmesi için DLD tarafından sabit bir ücret alınır (2025 itibarıyla yaklaşık 580 AED). Ayrıca tapu kayıt sürecini hızlandırmak için ödeme yaparken 4.000 AED depozito uygulaması vardır; işlem tamamlanınca iade edilir.
• Mortgage (İpotek) İşlemleri: Eğer konut kredisi (mortgage) kullanılarak ev alınıyorsa, bankanın talep ettiği ekspertiz ücreti (yaklaşık 2.500-3.000 AED) ve banka dosya masrafları (genelde kredi tutarının %1’i civarı) söz konusu olacaktır. Ayrıca ipotek kaydının yapılması için DLD’ye kredi tutarının %0,25’i oranında ipotek kayıt ücreti ödenir.
• Noter ve Çeviri Masrafları: Sözleşmelerin resmi olarak onaylanması için (özellikle off-plan alımlarında) developer ile yapılan satış vaadi sözleşmesi noter benzeri bir işlemden geçer. Bu aşamada küçük bir ücret söz konusu olabilir. Yabancı alıcılar için pasaport ve evrak çevirileri de gerekebilir (genelde düşük tutarlıdır).
• Yıllık Servis Ücretleri: Satın alma sonrası, özellikle apartman daireleri ve sitelerde yıllık aidat (service charge) ödenir. Bu ücret, konutun bulunduğu binanın ortak alan bakım ve hizmetleri için alınır. Dubai’de service charge, yıllık metrekare başına AED olarak belirlenir ve proje kalitesine göre çok değişir (örneğin lüks bir rezidansta yıllık 40-50 AED/m² olabileceği gibi, mütevazı bir binada 20 AED/m² olabilir). Villa topluluklarında da ortak bakım giderleri için aidat toplanır ancak apartmanlara kıyasla genelde daha düşüktür.
• Sigorta: Konut sigortası isteğe bağlı olsa da mortgage ile alım yapılıyorsa banka konut sigortasını zorunlu tutabilir. Ayrıca yaşam sigortası (mortgage borcunu teminat altına almak için) yaptırmak da kredi şartı olabiliyor. Sigorta primleri yıllık birkaç yüz AED tutarından başlar, teminat kapsamına göre artabilir.
• Alt Yapı/Belediye Ücretleri: Yeni teslim alınan bazı projelerde geliştirici, “değerleme ücreti” veya “bağlantı ücreti” gibi adlar altında alt yapı katkı payları talep edebilir. Sözleşmede belirtilmişse, ev tesliminde birkaç bin AED tutarında bu tip bir ödeme yapılması gerekebilir.

Tüm bu ek masraflar hesaplandığında, satın alma bedelinin kabaca %7-8 fazlasını hazır bulundurmak akıllıca olacaktır (eğer mortgage kullanılıyorsa bu oran biraz daha yükselir). Örneğin, 1 milyon AED’lik bir ev alırken toplamda yaklaşık 1.080.000 AED harcamanız olabileceğini düşünmelisiniz. Ancak sevindirici olan, Dubai’de yıllık emlak vergisi veya kira geliri vergisi olmamasıdır. Yani mülkü aldıktan sonra, aidat ve olası bakım masrafları dışında devlete her sene vergi ödemeyeceksiniz. Bu da uzun vadede Dubai’yi sahip olma maliyeti açısından oldukça avantajlı kılar.

Yabancılar Dubai’den Ev Alabilir mi?

Evet, yabancı uyruklu kişiler Dubai’de belirlenmiş bölgelerde mülk satın alabilirler. 2002 yılından bu yana Dubai Emirliği, yabancıların “freehold” statüsünde (tam mülkiyet hakkıyla) gayrimenkul edinimine izin vermektedir. Bu freehold bölgeler, genelde şehrin yeni gelişen alanları ve yatırım için popüler semtlerini kapsar. Örneğin, Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village gibi bölgeler yabancı alıcılar tarafından mülk edinilebilen freehold alanlardandır. Yabancı alıcı, buralarda satın aldığı evi kendi adına tapuya kaydettirir ve dilediğinde satma, kiraya verme veya miras bırakma hakkına sahiptir.

Dubai’de yabancıların ev alım süreci oldukça şeffaf ve güvenlidir. Tapu Dairesi (Dubai Land Department – DLD) işlemleri elektronik ortamda da ilerleyebildiği için dolandırıcılık riskleri minimize edilmiştir. Alıcı ile satıcı arasında genellikle bir Satış Vaadi/MOU (Memorandum of Understanding) imzalanır ve alıcı %10 civarında depozito öder. Sonrasında tapu devri DLD ofisinde gerçekleşir ve yukarıda bahsedilen harçlar ödenerek alıcı adına tapu çıkar. Bu süreci kolaylaştırmak için alıcılar genelde RERA (Emlak Düzenleme Kurumu) lisanslı emlak danışmanları ile çalışır.

Dubai’den ev alan yabancılar için en büyük avantajlardan biri oturum izni (visa) imkânıdır. Dubai hükümeti, belirli bir değer üzerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara oturma izni vermektedir. Mevcut uygulamaya göre 750.000 AED üzerinde değerli bir mülk alımı, alıcıya 2 yıllık yenilenebilir oturum vizesi başvurusu hakkı sağlar. Daha da önemlisi, 2 milyon AED ve üzeri değerde gayrimenkul yatırımı yapanlar ise 10 yıllık “Golden Visa” (Altın Vize) için başvurabilirler. Golden Visa, yatırımcılara Birleşik Arap Emirlikleri’nde uzun süreli ikamet, çalışma ve ailelerini de yanlarına getirebilme imkânı tanıyan çok özel bir vize türüdür. Özellikle 2022’deki yeni düzenlemelerle, 2 milyon AED’lik gayrimenkul değeri koşulu esnetilerek off-plan (inşaat halindeki) alımlar ve mortgage’lı alımlar da kapsama alınmıştır. Yani, toplam değeri 2 milyon AED olan bir veya birden fazla mülkü kredi ile bile alsanız, Golden Visa’ya hak kazanabiliyorsunuz (bu durumda bankadan 2 milyon AED ödendiğine dair yazı alınması gerekiyor). Golden Visa sahipleri, 10 yıllık ikamet boyunca sponsorlu olarak ailesini de (eş, çocuklar, hatta özel koşullarda ebeveynler) getirebilir, Dubai’de çalışabilir veya kendi işini kurabilir. Bu program, Dubai’yi uzun vadeli yaşamak ve iş yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için son derece teşvik edici bir unsur haline gelmiştir.

Yabancı yatırımcılar için diğer bir avantaj Dubai’nin sunduğu güvenli ve yüksek yaşam standartıdır. Dubai, düşük suç oranı, modern altyapısı, kaliteli sağlık hizmetleri ve uluslararası eğitim kurumları ile aileler için de cazip bir destinasyondur. Özellikle son yıllarda Türk yatırımcılar arasında Dubai’ye ilgi artmıştır; bunda Türkiye’de yaşanan siyasi ve ekonomik dalgalanmalar karşısında Dubai’nin güvenli bir liman olarak görülmesi etkili olmuştur. Dubai’de halihazırda büyük bir Türk topluluğu bulunmakta ve Türk restoranlarından okullara kadar birçok imkân mevcut durumdadır. Bu yüzden, Dubai’den ev alan bir yabancı yalnızca bir yatırım yapmış olmuyor, aynı zamanda küresel bir metropolde kendisi ve ailesi için bir gelecek planı da yapmış oluyor.

Özetle, yabancılar için Dubai’den ev almak hem yasal olarak mümkün hem de birçok açıdan avantajlıdır. Eğer siz de bir yabancı yatırımcı olarak Dubai’de emlak satın almayı düşünüyorsanız, sürecin detaylarını ve ipuçlarını öğrenmek için hazırladığımız kapsamlı rehbere göz atabilirsiniz (bakınız: Dubai’de Ev Satın Almak – Adım Adım Rehber). Unutmayın ki doğru bölge ve doğru mülk seçimi yapıldığında, Dubai’deki yatırımınız size hem kazanç hem de yaşam tarzı olarak geri dönecektir.

Dubai Ev Fiyatları Neden Artıyor?

Son dönemlerde Dubai emlak piyasasında fiyatlar belirgin bir yükseliş trendinde ve pek çok potansiyel alıcı “Neden fiyatlar bu kadar artıyor?” sorusunu sormakta. Bu artışın arkasındaki başlıca nedenleri şöyle özetleyebiliriz:

• Güçlü Talep ve Nüfus Artışı: Dubai, küresel ölçekte bir cazibe merkezi haline geldi. 2020 sonrasında Birleşik Arap Emirlikleri, özellikle pandemi sürecini iyi yönetmesi ve hızlı ekonomik toparlanması sayesinde göç alımında hız kazandı. Nüfus artışı ve ülkeye yerleşen yabancı profesyonellerin sayısındaki yükseliş konut talebini canlı tutuyor. Aynı zamanda bölge, Ukrayna-Rusya krizi sonrası varlıklarını güvenli limana taşımak isteyen zenginlerin, Asya ve Avrupa’daki belirsizliklerden kaçmak isteyen yatırımcıların sığınağı oldu. Talep cephesindeki bu genişleme, mevcut konut stoğu üzerindeki baskıyı artırdı ve fiyatları yukarı çekti.
• Sınırlı Arz ve Yeni Projeler: Her ne kadar Dubai’de inşaat sektörü çok aktif olsa da, özellikle merkezi ve prestijli bölgelerde arsa ve yeni proje arzı kısıtlı kalıyor. Prime lokasyonlarda mevcut konut sayısı sınırlı olduğu için talep arttıkça fiyatlar hızla yükseliyor. Örneğin, 2023-2024 döneminde villalara talep patlaması yaşandığında, mevcut villa stokunun sınırlı olması fiyatları uçurdu. Dubai 2040 planı kapsamında şehrin doğuya ve güneydeki yeni alanlara doğru genişlemesi öngörülse de, bu uzun vadeli bir vizyon. Kısa vadede, 2025 sonu ve 2026’da piyasaya girecek yeni konut sayısı talebi tam karşılayamayabilir. Nitekim bazı uzmanlar, 2025 sonlarında artacak arz ile fiyat artış hızının biraz frenlenebileceğini, ancak prime segmentte fiyatların dirençli kalacağını belirtmiştir.
• Yatırım Getirisi ve Finansal Cazibe: Dubai’nin yatırımcılara sunduğu yüksek kira getirisi (rental yield), global yatırımcıları çekmeye devam ediyor. Londra, New York gibi şehirlerde net kira getirileri %3-4 seviyesindeyken, Dubai’de net getirilerin %5-8 bandında olması sermayenin bu piyasaya akmasına neden oluyor. Bu durum “gelir arayan” yatırımcı talebini artırarak fiyatları destekliyor. Ayrıca Dubai’de gelir vergisi, sermaye kazanç vergisi olmaması ve şirket kurmanın kolay oluşu, iş insanlarını ve girişimcileri buraya çekiyor. Yatırım amacıyla konut alan bu kesim, bölgedeki fiyat yükselişine katkı sağlıyor.
• Küresel Ekonomik Faktörler: 2024 ve 2025 yıllarında dünyada enflasyonun yükselmesi ve birçok ülkede gayrimenkul fiyatlarının artması, Dubai’yi görece daha uygun ve istikrarlı bir pazar haline getirdi. Özellikle Avrupa’da artan emlak vergileri ve yaşam maliyetleriyle karşılaştırıldığında, Dubai’de lüks bir rezidansa sahip olmanın maliyeti daha kabul edilebilir kaldı. Dolayısıyla Batı Avrupa, Rusya, Uzak Doğu gibi bölgelerden gelen sermaye akışı Dubai’de yoğunlaştı. Körfez bölgesindeki petrol gelirlerinin yüksek seyretmesi de bölge ekonomisine güven vererek yerel talebi güçlendirdi.
• Hükümet İnisiyatifleri ve Vize Reformları: Birleşik Arap Emirlikleri hükümeti, son yıllarda birçok inisiyatifi devreye soktu: Golden Visa programının genişletilmesi, uzaktan çalışanlar için özel vizeler, emeklilik vizesi, şirket kuruluş kolaylıkları vb. Bu adımlar, Dubai’yi uzun süre yaşanabilecek bir yer olarak cazip kıldı. İnsanlar burada ev alıp yerleşmeyi, iş kurmayı planlamaya başladı. Özellikle Golden Visa, 2 milyon AED’lik gayrimenkul yatırımıyla 10 yıllık ikamet imkânı sunduğu için orta-üst düzey yatırımcıları konut almaya teşvik etti. Sonuç olarak, vize reformları talebi artırarak fiyatlara yukarı yönlü baskı yaptı.
• Kaliteli Yaşam ve Güvenlik: Dubai’nin sürekli vurguladığı “dünyanın en iyi şehirlerinden biri olma” hedefi (Dubai 2040 Master Plan vizyonu) kapsamında yapılan yatırımlar, şehrin çekiciliğini her geçen gün artırıyor. Yeni müzeler, kültür merkezleri, yeşil alanlar, dünyanın en büyük alışveriş merkezleri, eğlence parkları derken Dubai, sadece çalışmak için değil yaşamak için de birinci sınıf bir şehir imajı çiziyor. Güvenli ortamı, modern yaşam tarzı, uluslararası toplum yapısı ile Dubai, varlıklı bireyler ve aileler için adeta bir mıknatıs haline geldi. Bu kesimin konut talepleri de genelde lüks segmentte yoğunlaştığından, özellikle lüks konut fiyatları son yıllarda hızlı tırmandı. Örneğin 2024 yılında ultra-lüks segmentte fiyat artışları %15’leri buldu.

Tüm bu nedenler bir araya geldiğinde, Dubai’de ev fiyatlarının artış trendini açıklıyor. 2026’ya girerken piyasada bir miktar denge arayışı olsa da (artan inşaat maliyetleri, küresel faiz oranlarındaki yükseliş gibi etkenler krediyle alımı biraz yavaşlatabilir), genel görünüm hala satıcı lehine. Yani talebin güçlü, arzın sınırlı olduğu ve fiyatların yukarı yönlü baskı altında kaldığı bir piyasa söz konusu. Bununla birlikte, uzmanlar orta vadede yıllık artış oranlarının bir miktar normalleşebileceğini, zira 2025 sonu ve 2026’da planlanan 41.000+ yeni konut teslimi ile piyasaya bir arz rahatlaması gelebileceğini öngörüyor. Bu da belki fiyat artış hızını düşürse bile, Dubai’yi yatırım için cazip kılan temel faktörlerin (vergi yokluğu, yüksek getiri, güvenli liman) değişmediği anlamına geliyor. Dolayısıyla, 2026 ve sonrasında da Dubai konut piyasasının güçlü kalmaya devam etmesi, fiyatların ise istikrarlı biçimde artmayı sürdürmesi bekleniyor.

Dubai Satılık Daire İlanları

Dubai’de ev fiyatları, 2026 itibarıyla küresel ortama kıyasla hem rekabetçi hem de istikrarlı şekilde yükselen bir yapı sergiliyor. Bölgelere göre geniş bir yelpazede seçenek bulmak mümkün; yatırımcılar için yüksek kira getirileri ve vergisiz kazanç imkânı, oturum düşünen yabancılar için güvenli bir yaşam ve Golden Visa fırsatı mevcut. Bu dinamik ve canlı piyasada, kapsamlı araştırma yaparak ve uzman danışmanlardan destek alarak hareket etmek, hem doğru evi bulmanızı hem de yatırımızdan maksimum faydayı elde etmenizi sağlayacaktır. Dubai’nin sunduğu benzersiz avantajlar ve gelecek vizyonu göz önüne alındığında, “doğru zamanda doğru lokasyonda” yapılan bir yatırımın uzun vadede oldukça kârlı olabileceğini söyleyebiliriz.