Dubai'de Ev Almak 2026: Adım Adım Süreç ve Masraflar

Yabancılar Dubai'de ev alabilir. Belirlenmiş freehold (tam mülkiyet) bölgelerde konutu kendi adınıza, süresiz olarak satın alabilirsiniz. Bunun için oturma izni, yerel ortak ya da şirket kurmak gerekmez. Alım, Dubai Tapu Dairesi'nde (Dubai Land Department, DLD) tescille tamamlanır. Tek seferlik %4 tescil harcı ödenir, yıllık emlak vergisi yoktur.

Bu yazıda yabancı olarak Dubai'de ev almanın sürecini anlattık: hangi bölgelerde alım yapılabildiğini, Form F'den tapuya adım adım işlemleri, resmî DLD ücretleriyle masraf tablosunu, yabancılara verilen konut kredisi oranlarını ve Türk alıcılar için pratik notları.

Yabancılar Dubai'de Ev Alabilir mi?

Evet. Dubai'de yabancıların mülk edinmesini 2006 tarihli 7 sayılı Emlak Tescil Kanunu düzenler. Hangi alanlarda yabancıya satış yapılabileceği ise 2006 tarihli 3 sayılı Yönetmelik ve sonraki değişikliklerle belirlenmiştir. Bu alanlara "freehold bölgeler" denir.

Freehold bölgede aldığınız daire ya da villa tapuda doğrudan sizin adınıza kayıtlı olur. Mülkü satabilir, kiraya verebilir, mirasçılarınıza bırakabilirsiniz. Bazı eski bölgelerde ise yabancılara yalnızca uzun süreli kullanım hakkı (leasehold, en fazla 99 yıl) verilir. Yeni konut projelerinin büyük bölümü freehold alanlarda yer alır.

Ev sahibi olmak kendiliğinden oturma izni vermez. Toplam değeri en az 2 milyon AED (yaklaşık 545 bin $) olan mülk sahipleri 10 yıllık oturum iznine başvurabilir. Şartları ve resmî ücretleri Dubai Golden Visa rehberimizde ayrıca anlattık.

Yabancıya açık başlıca freehold bölgeler

Liste tam değildir. Bir binanın freehold alanda olup olmadığını tapu kaydından ya da DLD'nin resmî uygulaması Dubai REST üzerinden teyit edebilirsiniz.

Dubai'de Ev Satın Alma Süreci: Adım Adım

Aşağıdaki adımlar hazır (ikinci el) bir konutun alımını anlatır. Topraktan alımdaki farkları bir sonraki başlıkta özetledik.

1. Bütçe ve finansman: Peşin mi, krediyle mi alacağınıza baştan karar verin. Kredi kullanacaksanız bankadan ön onay alın; teklif verirken pazarlık gücünüzü artırır.
2. Lisanslı acente seçimi: Dubai'de emlak acenteleri ve danışmanları DLD'ye bağlı RERA'nın lisansıyla çalışır. Danışmanın lisans numarasını (BRN) Dubai REST uygulamasından sorgulayabilirsiniz.
3. Teklif ve Form F (MOU): Fiyatta anlaşınca alıcı, satıcı ve acenteler RERA'nın standart satış sözleşmesi olan Form F'yi imzalar. Uygulamada alıcı, fiyatın %10'u kadar bir güvence çekini teminat olarak bırakır; çek genellikle acentede emanette tutulur.
4. NOC (itirazsızlık belgesi): Satıcı, binanın geliştiricisinden aidat borcu olmadığını ve devre itiraz edilmediğini gösteren NOC belgesini alır. Ücreti geliştiriciye göre değişir ve genellikle satıcı öder.
5. Kredi işlemleri (varsa): Bankanız mülk için değerleme yaptırır ve kesin kredi teklifini verir. Satıcının mülk üzerinde kredisi varsa, devir günü bu borç kapatılır.
6. Tapu devri: Taraflar, DLD'nin yetkilendirdiği bir tapu tescil ofisinde (Registration Trustee) buluşur. Alıcı tescil harcını ve ücretleri öder, satıcıya ödeme banka çekiyle (manager's cheque) yapılır. Yeni tapu elektronik olarak alıcı adına düzenlenir.
7. Devir sonrası: Elektrik ve su aboneliğini (DEWA) kendi adınıza açın. Evi kiraya verecekseniz kira sözleşmesini Ejari sistemine tescil ettirin.

Peşin alımlarda süreç genellikle birkaç hafta içinde tamamlanır. Kredili alımlarda değerleme ve banka onayı nedeniyle süre uzar.

Topraktan (off-plan) alımda ne değişir?

İnşaatı süren bir projeden alımda sözleşme doğrudan geliştiriciyle imzalanır ve satış DLD'nin Oqood sistemine ön tescil olarak kaydedilir. Ödemeler projenin denetimli emanet (escrow) hesabına yapılır, tapu teslimde düzenlenir. Ödeme planları, escrow güvencesi ve geliştirici seçimi için Dubai'de topraktan ev almak rehberimize bakabilirsiniz.

Gerekli belgeler

• Geçerli pasaport (varsa Emirates ID)
• İmzalı Form F
• Geliştiriciden alınmış NOC
• Tescil harcı ve satış bedeli için banka çekleri
• Kredili alımda bankanın kredi belgeleri
• Devre bizzat katılmayacaksanız onaylı vekaletname

Süreçte karşılaşacağınız kurum ve terimler

Dubai'de Ev Alma Masrafları (2026)

Dubai'de ev alırken ödenen en büyük kalem DLD tescil harcıdır. Diğer resmî ücretler görece küçüktür. Aşağıdaki tablo DLD'nin hizmet sayfalarında yayımladığı ücretlere ve piyasa uygulamasına dayanır.

DLD, %4'lük harcı hizmet sayfalarında satıcı ve alıcı arasında paylaştırılabilir olarak gösterir. Ancak piyasada yerleşik uygulama, harcın tamamını alıcının ödemesidir. Kimin ne ödeyeceği Form F'de yazılır.

Örnek hesap: 2 milyon AED'lik daire

Peşin alınan 2.000.000 AED (yaklaşık 545 bin $) değerinde hazır bir daire için alıcının masrafları yaklaşık şöyledir: 80.000 AED tescil harcı, 4.200 AED tapu tescil ofisi ücreti, yaklaşık 520 AED tapu ve harita ücretleri ve 42.000 AED acente komisyonu. Toplam yaklaşık 126.700 AED, yani 34.500 $ civarındadır. Bu, satış bedelinin yaklaşık %6,3'üne denk gelir. Aynı daireyi 1,2 milyon AED krediyle alırsanız, buna 3.000 AED ipotek tescil ücreti ve bankanın kendi ücretleri eklenir.

Alımdan sonra her yıl binanın aidatını (service charge) ödersiniz. Tutar metrekare başına hesaplanır ve RERA'nın aidat endeksinde bina bazında yayımlanır. Bölgelere göre güncel ilan fiyatlarını Dubai satılık daire fiyatları sayfamızda bulabilirsiniz.

Yabancıya Konut Kredisi (Mortgage) ve LTV Oranları

Yabancılar Dubai'de konut kredisi kullanabilir. Kredinin mülk değerine oranı (LTV), BAE Merkez Bankası'nın konut kredisi kurallarıyla sınırlandırılmıştır. Merkez Bankası 2013'te koyduğu sınırları Mart 2020'de ilk kez ev alanlar için 5 puan artırdı. BAE'de yaşayan yabancılar için güncel üst sınırlar şöyledir:

Kuralların diğer ana çizgileri: kredi vadesi en fazla 25 yıldır ve yabancılarda son taksit tarihinde borçlunun yaşı 65'i geçmemelidir. BAE'de oturum izni olmayan alıcılara kredi veren bankalar daha temkinlidir; kredi oranları bu tablodaki sınırların altında kalır ve bankadan bankaya değişir.

Bankalar genellikle gelir belgesi, son aylara ait banka hesap dökümleri ve kredi geçmişi ister. Kredi faizleri çoğunlukla Emirates bankalar arası faiz oranına (EIBOR) bağlıdır; ilk yıllar sabit, sonrası değişken faizli ürünler yaygındır. Peşinata ek olarak tescil harcı ve diğer masrafların da nakit ödeneceğini hesaba katın.

Türk Vatandaşları İçin Pratik Notlar

Tapu devri için Dubai'de bulunmak şart mı?

Hayır. Alımı vekaletnameyle tamamlayabilirsiniz. Türkiye'de düzenlenen vekaletnamenin Arapçaya çevrilmesi ve BAE'de geçerli olması için konsolosluk ve BAE Dışişleri tasdik zincirinden geçmesi gerekir. DLD'nin kabul ettiği metni işleme başlamadan acenteniz ya da avukatınızla teyit edin.

Para transferi

Ödemeler banka havalesi ve banka çeki üzerinden yapılır; nakit kabul edilmez. Bankalar ve tapu tescil ofisleri kara para aklamayla mücadele kuralları gereği paranın kaynağını gösteren belgeler isteyebilir. BAE dirhemi ABD dolarına 1 $ = 3,6725 AED kurundan sabitlenmiştir, bu yüzden dolar bazlı hesap yapmak kolaydır.

Vergi

BAE'de kişisel gelir vergisi yoktur. Bireylerin şirket lisansı olmadan elde ettiği kira geliri kurumlar vergisine de tabi değildir. Ancak Türkiye'de yerleşik iseniz yurtdışı kira geliriniz Türkiye'de beyan konusu olabilir. Türkiye ile BAE arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunur; durumunuzu bir mali müşavirle değerlendirin.

Kiraya verme

Uzun dönem kiralamada sözleşmenin Ejari'ye tescili zorunludur. Günlük ya da haftalık kiralama yapacaksanız Dubai Ekonomi ve Turizm Dairesi'nden (DET) tatil evi izni almanız gerekir.

Dubai'de Ev Almanın Artıları ve Riskleri

Artılar tarafında; yabancıya tam mülkiyet, tek seferlik %4 harç dışında emlak vergisi olmaması, kira gelirinin BAE'de vergilendirilmemesi ve dolara sabit para birimi öne çıkar. Tescil ve ödeme süreçlerinin DLD sistemleri üzerinden yürümesi de alıcıya güvence sağlar.

Riskler tarafında ise şunları hesaba katın: yeni proje arzı yüksek olduğu için bazı bölgelerde kira ve fiyatlar dalgalanabilir; aidatlar bina bazında belirgin farklılık gösterir ve net kira getirisini düşürür; alım masrafları (%6 – 7) kısa vadede alıp satmayı pahalı kılar. Mülkün Türkiye'deki vergi yükümlülüğünüze etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Acentenin ve danışmanın RERA lisansını alımdan önce sorgulayın.
• Tapu kaydını, mülk üzerindeki ipotek ya da şerhleri Dubai REST'ten kontrol edin.
• Binanın aidat borcu olmadığından emin olun; NOC bunu teyit eder.
• Teminat çeki dışında, devirden önce satıcıya doğrudan ödeme yapmayın.
• Form F'de devir tarihini, masrafların kime ait olduğunu ve cayma koşullarını açıkça yazdırın.

Kaynaklar: Dubai Land Department (satış ve ipotek tescili e-hizmet ücret sayfaları, Ekim 2026), Dubai Mevzuat Portalı (2006/7 sayılı Kanun, 2006/3 sayılı Yönetmelik ve değişiklikleri), BAE Merkez Bankası konut kredisi düzenlemesi (2013) ve Mart 2020 destek paketi, BAE Federal Vergi İdaresi. Ücretler ve kurallar değişebilir; işlem öncesinde güncel resmî duyuruları kontrol edin.