Amerika Ev Fiyatları

Eyaletlere Göre Ortalama Ev Fiyatları

Amerika Birleşik Devletleri’nde gayrimenkul değerleri, bölgesel ekonomik kalkınma, iş gücü göçü ve yerel imar kısıtlamalarına bağlı olarak heterojen bir yapı sergilemektedir. 2026 yılı projeksiyonları, kıyı eyaletlerindeki yüksek maliyetlerin sürdüğünü, ancak iç kesimlerdeki “Sun Belt” (Güneş Kuşağı) eyaletlerinde fiyat artış hızının normalleştiğini göstermektedir. Ulusal ortalama konut değeri 357.275 dolar seviyesinde seyrederken, bu rakam eyalet bazında 250.000 dolardan 1 milyon dolara kadar geniş bir yelpazeye yayılmaktadır.

Eyalet Bazlı Genel Fiyat Karşılaştırması

2026 yılı verileri, piyasaya giren yeni konut stokunun alıcılar lehine bir pazarlık alanı yarattığını ve konutların satış öncesi piyasada kalma süresinin ortalama 35 gün olarak dengelendiğini ortaya koymaktadır. Eyaletler arası fiyat farkları, sadece mülk bedelini değil, aynı zamanda o bölgedeki yaşam standartlarını ve ekonomik fırsatları da yansıtmaktadır.

Pahalı, Orta ve Uygun Fiyatlı Eyaletlerin Sınıflandırılması

Piyasa analistleri, eyaletleri satın alma gücü ve yatırım maliyeti açısından üç temel kategoriye ayırmaktadır. Pahalı eyaletler kategorisinde Hawaii, California, Massachusetts ve Washington DC gibi bölgeler yer almaktadır; buralarda kısıtlı arazi arzı ve yüksek teknoloji odaklı istihdam fiyatları 700.000 doların üzerinde tutmaktadır. Orta seviye eyaletler grubunda ise Florida, Virginia ve Arizona gibi bölgeler 350.000 ile 550.000 dolar bandında bir maliyet sunarken, 2026 yılında bu bölgelerdeki fiyatların yüksek faiz oranları nedeniyle baskılandığı ve reel bir soğuma yaşadığı görülmektedir. Uygun fiyatlı eyaletler segmenti ise West Virginia, Mississippi ve Arkansas gibi, konut fiyatlarının 260.000 doların altında olduğu bölgelerden oluşmaktadır; bu eyaletler özellikle uzaktan çalışan ve emekli nüfus için cazibesini korumaktadır.

Kimler Amerika’da Ev Alabilir?

Amerika Birleşik Devletleri, yabancı yatırımcılar için dünyadaki en liberal mülkiyet hakları rejimlerinden birine sahiptir. Federal yasalar, ABD vatandaşı olmayan bireylerin gayrimenkul edinmesini kısıtlamaz, aksine mülkiyet haklarını anayasal güvence altına alır.

Yabancılar Ev Alabilir mi?

Yabancı ülke vatandaşlarının ABD’de konut, apartman dairesi, ticari bina veya arazi satın alması tamamen yasaldır. 2021-2022 döneminde yabancıların yaklaşık 100.000 mülk satın aldığı ve bu oranın 2026 yılında uluslararası sermaye hareketliliği ile istikrarlı bir seyir izlediği kaydedilmektedir. Bununla birlikte, 2026 yılı itibarıyla en az 22 eyalette, özellikle askeri tesislere veya kritik altyapılara yakın arazilerin “endişe verici yabancı ülkelerle” bağlantılı kişiler tarafından satın alınmasına yönelik yeni düzenlemeler getirilmiştir; bu nedenle yatırımcıların yerel eyalet yasalarını dikkatle incelemesi gerekmektedir.

Oturum İzni Şart mı?

Amerika’da mülk sahibi olmak için Yeşil Kart (Green Card) veya vize sahibi olma şartı bulunmamaktadır. Hiçbir zaman ABD’ye giriş yapmamış bir yabancı yatırımcı dahi, yasal bir vekaletname veya Amerika’da kurulan bir şirket (LLC) aracılığıyla mülk edinebilir. Ancak önemli bir husus şudur ki; ABD’de ev sahibi olmak, kişiye otomatik olarak oturum izni, çalışma izni veya vatandaşlık hakkı tanımaz. Öte yandan, Yeşil Kart sahipleri finansman aşamasında ABD vatandaşlarıyla aynı kredi şartlarına sahipken, vize sahipleri veya yerleşik olmayan yabancılar için kredi veren kuruluşlar daha yüksek peşinat ve ek dökümantasyon talep edebilmektedir.

Türk Vatandaşları İçin Durum ve Vergi Düzenlemeleri

Türk vatandaşları, ABD piyasasında aktif bir yatırımcı grubunu temsil etmektedir. Türkiye ile ABD arasında yürürlükte olan “Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması”, yatırımcıların ABD’de ödedikleri gelir vergisini Türkiye’deki vergi yükümlülüklerinden mahsup etmelerine imkan tanır.

Türk yatırımcıların dikkate alması gereken temel prosedürler şunlardır:

• ITIN Numarası: ABD Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) olmayan Türk vatandaşlarının, vergi beyanında bulunabilmek için IRS’ten Bireysel Vergi Kimlik Numarası (ITIN) alması zorunludur.
• Kira Geliri Vergilendirmesi: Pasif kira geliri üzerinden uygulanan brüt %30 stopaj yerine, yatırımcılar “Etkin Bir Şekilde Bağlantılı Gelir” (Effectively Connected Income) tercihinde bulunarak; mortgage faizi, emlak vergisi, sigorta ve amortisman (depreciation) gibi giderleri düştükten sonra kalan net tutar üzerinden daha düşük oranlarla vergilendirilmeyi seçebilirler.
• Amortisman Süresi: Yabancı yatırımcılar için konut binalarının amortisman süresi 30 yıl olarak belirlenmiştir; bu durum yıllık vergi matrahını önemli ölçüde düşüren bir avantajdır.

Satılık mı? Kiralık mı Daha Avantajlı?

2026 yılındaki ekonomik konjonktür, “satın al vs. kirala” kararını doğrudan etkileyen yüksek faiz oranları ve yavaşlayan kira artış hızları ile şekillenmektedir. Karar verme sürecinde, bireyin finansal kapasitesi ve ilgili bölgede kalma süresi birincil rol oynamaktadır.

Satın Almanın Avantajları ve Finansal Getirisi

Konut satın almak, özellikle 5 yıldan uzun vadeli bir perspektifte “otomatik tasarruf” ve servet biriktirme aracı olarak öne çıkmaktadır.

• Özsermaye (Equity) Birikimi: Her mortgage ödemesinin bir kısmı ana parayı düşürerek sahibinin mülk üzerindeki payını artırır. 2026 projeksiyonlarına göre, 5 yıllık bir süreçte hem ana para ödemesi hem de yıllık %2-3’lük değer artışı birleştiğinde, mülk sahibi on binlerce dolarlık bir net varlık artışı elde edebilir.
• Enflasyon Koruması: Sabit faizli mortgage alan bir ev sahibi, 30 yıl boyunca barınma maliyetini sabitlerken; kiracılar yıllık ortalama %4 oranında artan kira enflasyonuna karşı savunmasız kalmaktadır.
• Vergi Avantajları: Ev sahipleri, mortgage faizlerini ve eyalet bazlı emlak vergilerini belirli limitler dahilinde federal vergi matrahından düşebilirler.

Kiralamanın Avantajları ve Esneklik

Kısa vadeli yerleşim planları (1-3 yıl) veya nakit likiditesini koruma önceliği olanlar için kiralama 2026 piyasasında daha rasyonel bir tercih olabilmektedir.

• Düşük Başlangıç Maliyeti: Satın alma için gereken %10-20 peşinat ve mülk bedelinin %2-5’i kadar olan kapanış maliyetleri (closing costs) kiracı için söz konusu değildir.
• Bakım Sorumluluğu: Çatı onarımı, tesisat arızaları veya bahçe bakımı gibi yüksek maliyetli sorumluluklar tamamen ev sahibine aittir.
• Likidite Yönetimi: Peşinat için ayrılacak sermaye, borsa veya diğer yatırım araçlarında değerlendirilerek fırsat maliyeti optimize edilebilir.

Yatırım ve Yaşam Amacıyla Kıyaslama

2026 verilerine göre, Illinois (%8,94 yield) ve Pennsylvania gibi eyaletlerde kira getirilerinin yüksek olması satın almayı yatırımcılar için cazip kılarken; Seattle veya California gibi bölgelerde mortgage ödemelerinin kira bedellerinden %30-50 daha yüksek olması, yaşam amacıyla kiralama yapmayı finansal olarak daha sürdürülebilir hale getirmektedir.

Amerika’da Ev Almanın Avantajları

ABD gayrimenkul piyasasına girmek, sadece fiziksel bir varlık edinmek değil, dünyanın en derin ve şeffaf finansal sistemlerinden birine entegre olmak anlamına gelir. 2026 yılındaki stabilize piyasa koşulları, bu avantajların sürdürülebilirliğini pekiştirmektedir.

Yatırım Getirisi ve Sermaye Değerlemesi

ABD’de konut fiyatları, tarihsel olarak uzun vadede enflasyonun üzerinde bir getiri performansı sergilemiştir. 2026 yılında nominal büyümenin %2,2 ile daha “normal” seviyelere çekilmesi, piyasada spekülatif köpüklerin temizlendiğini ve sağlıklı bir değer artış sürecine girildiğini göstermektedir. Özellikle nüfusun hızla arttığı Idaho, Utah ve South Carolina gibi eyaletlerde sermaye değerlemesi ulusal ortalamanın üzerinde seyretme potansiyeli taşımaktadır.

Hukuki Güvence: Tapu Sigortası ve Escrow Sistemi

ABD mülkiyet sisteminin en güçlü yönü, alıcıyı her türlü dolandırıcılık ve geçmişten gelen yasal yükümlülüklerden koruyan mekanizmalardır.

• Title Insurance (Tapu Sigortası): Mülkün geçmişindeki mülkiyet hataları, sahtecilik, ödenmemiş miras borçları veya ipotekler nedeniyle oluşabilecek hak iddialarına karşı alıcıyı korur. Tek seferlik bir prim ile mülk sahibi ve mirasçıları ömür boyu güvence altına alınır.
• Escrow (Emanet Hesabı): Alım-satım sürecinde para ve belgeler, tarafsız bir üçüncü taraf olan escrow ofisinde tutulur. Tüm kontrat şartları yerine getirilmeden ve tapu dairesinde tescil yapılmadan ödeme satıcıya serbest bırakılmaz, bu da finansal riski sıfıra indirir.

Kira Geliri Potansiyeli ve Dolar Bazlı Nakit Akışı

Yabancı yatırımcılar için ABD’de mülk sahibi olmak, dünyanın en güçlü rezerv para birimi olan dolar üzerinden düzenli gelir elde etmek demektir. 2026 yılında ortalama kira bedellerinin 1.326 dolara, yeni kiralamalarda ise 1.900 dolara yükselmesi, nakit akışı odaklı yatırımcılar için stratejik bir fırsat sunmaktadır. Kısa dönemli kiralama (Airbnb) pazarında ise, Port Arthur (Texas) veya Charleston (West Virginia) gibi niş bölgelerde yıllık getiri oranları (yield) %13-14 seviyelerine kadar çıkabilmektedir.

Amerika’da En Ucuz Ev Hangi Eyalette?

Amerika’nın iç kesimleri ve bazı Güney eyaletleri, 2026 yılında hala ulusal ortalamanın yarısından daha düşük maliyetlerle konut sahibi olma imkanı sunmaktadır. Bu durum, yaşam maliyetinin düşüklüğü ve geniş arazi stokuyla açıklanmaktadır.

Uygun Fiyatlı Eyaletler ve 2026 Verileri

Ekonomik erişilebilirlik endeksine göre en ucuz eyaletler şunlardır:

1. Mississippi: Medyan konut fiyatı 161.400 dolar ile ABD’nin en uygun fiyatlı eyaletidir. Yaşam maliyeti endeksi 85,3 ile ulusal ortalamanın çok altındadır.
2. West Virginia: Ortalama 225.506 dolar bedel ile mülk edinilebilen eyalette, yıllık emlak vergisi sadece 835 dolardır.
3. Arkansas: 169.867 dolarlık medyan fiyatı ve metrekare başına 95 dolarlık maliyetiyle dikkat çekmektedir.
4. Oklahoma ve Iowa: Bu eyaletlerde de konut fiyatları 230.000 – 245.000 dolar bandında seyretmekte olup, gıda ve enerji maliyetleri oldukça düşüktür.

Neden Daha Ucuzlar?

Bu bölgelerdeki düşük fiyatların arkasında yatan temel makroekonomik nedenler şunlardır:

• Düşük Talep Baskısı: Kıyı şehirlerine (New York, San Francisco) kıyasla nüfus yoğunluğunun az olması ve iç göçün bu eyaletlerde sınırlı kalması fiyatları baskılamaktadır.
• İstihdam Yapısı: Mississippi gibi eyaletlerde medyan hanehalkı gelirinin 54.915 dolar seviyesinde kalması, yerel halkın konut için ödeyebileceği tavan fiyatı sınırlandırmaktadır.
• İmar Esnekliği: Arazi kısıtı bulunmayan bu eyaletlerde yeni inşaat maliyetleri ve izin süreçleri çok daha hızlı ve ekonomiktir.

Amerika’da Ev Vergisi Ne Kadar?

Amerika’da mülk sahibi olmanın en önemli maliyet kalemlerinden biri olan emlak vergisi (Property Tax), yerel yönetimlerin (kontluk ve şehir) ana gelir kaynağını oluşturmaktadır. Bu vergiler doğrudan yerel okulların, yolların ve kamu güvenliğinin finansmanında kullanılır.

Property Tax Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Emlak vergisi, mülkün “taktir edilen değeri” (assessed value) üzerinden yerel vergi oranları (mill rate) kullanılarak hesaplanır. Taktir edilen değer, her zaman piyasa değerine eşit değildir; bazı eyaletlerde piyasa değerinin %70-80’i baz alınabilir. Vergiler genellikle yıllık olarak ödenir veya mortgage taksitlerine (escrow account) dahil edilerek aylık olarak tahsil edilir.

Eyaletlere Göre Vergi Oranları Değişimi

Vergi yükü, eyaletin gelir vergisi (Income Tax) veya satış vergisi (Sales Tax) alıp almamasına göre dengelenir. Örneğin, gelir vergisi olmayan Texas ve New Hampshire gibi eyaletlerde emlak vergileri genellikle yüksektir.

2026 yılı itibarıyla, artan mülk değerleri nedeniyle birçok yerel yönetim vergi oranlarını güncellemiş; ancak Florida gibi eyaletlerde birincil ikametgahlar (primary residence) için vergilerin düşürülmesine yönelik yasal girişimler başlatılmıştır.

Amerika’nın En Zengin Eyaleti Neresi?

Bir eyaletin zenginliği, medyan hanehalkı geliri ve kişi başına düşen GSYİH ile ölçülür. Yüksek gelir seviyesi, konut piyasasında hem yüksek fiyatları hem de güçlü kira talebini beraberinde getirir.

Gelir Seviyesi Yüksek Eyaletler ve 2026 Profili

2026 yılı ekonomik verilerine göre ABD’nin en müreffeh bölgeleri şunlardır:

1. District of Columbia (Washington DC): 109.707 dolarlık medyan hanehalkı geliri ile ülkenin en zengin bölgesidir. Bu yüksek gelir, medyan ev fiyatlarının 920.000 doların üzerinde kalmasını sağlamaktadır.
2. Massachusetts: 99.858 dolarlık medyan gelir ile teknoloji, biyoteknoloji ve eğitim sektörlerinin merkezidir.
3. New Jersey ve Maryland: Sırasıyla 99.781 ve 98.678 dolarlık gelir seviyeleriyle, yüksek nitelikli iş gücünün yoğunlaştığı eyaletlerdir.
4. Washington State: Özellikle teknoloji devlerinin varlığıyla medyan hanehalkı geliri 98.141 dolara yükselmiştir.

Gayrimenkul Piyasasına Etkisi

Zengin eyaletlerde gayrimenkul piyasası “arz kısıtlı” bir yapıdadır. Bu bölgelerde ev sahibi olma oranları (homeownership) genellikle daha düşüktür; örneğin DC’de halkın sadece %40’ı ev sahibidir. Yatırımcılar için bu durum, yüksek kira bedelleri ve düşük boşluk oranları (vacancy rates) anlamına gelir. Ancak 2026 yılında bu eyaletlerdeki konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam etmesi, enflasyonun üzerinde bir “gerçek değer artışı” (real appreciation) sağlamalarını zorlaştırmaktadır.

Amerika’da Mortgage ile Ev Almak

Amerika’da mülk edinmenin en yaygın yolu olan mortgage sistemi, yabancı yatırımcılar için de geniş olanaklar sunmaktadır. 2026 yılında faiz oranlarının %6 civarında dengelenmesi, kredi kullanarak mülk almayı “yeniden cazip” hale getirmiştir.

Yabancılar Mortgage Kullanabilir mi?

Evet, yabancılar ABD’de finansman kullanabilir; ancak başvuru süreci yasal statüye göre farklılık gösterir.

• Green Card ve Vize Sahipleri (E-1, E-2, H-1B, L-1): Bu kişiler ABD kredi geçmişine sahiplerse, FHA (%3,5 peşinat) veya konvansiyonel kredilerden yararlanabilirler.
• Yerleşik Olmayan Yabancılar (Foreign Nationals): ABD’de kredi geçmişi olmayan bireyler, “Yabancı Uyruklu Kredileri” üzerinden %20 ile %40 arasında değişen peşinatlarla finansman sağlayabilirler. Bu kredilerde ana kriter genellikle mülkün getireceği kira gelirinin kredi taksitini karşılama oranıdır (DSCR kredisi).

Peşinat ve Faiz Oranları Projeksiyonu

2026 yılındaki tipik mortgage koşulları şu şekildedir:

Avantajlar ve Riskler

Avantajlar:

• Kaldıraç (Leverage): Düşük bir peşinat ile mülk değerinin tamamındaki artıştan faydalanma imkanı sunar.
• Kira ile Geri Ödeme: Doğru bölgelerde kira geliri, mortgage taksitini, vergileri ve sigortayı karşılayabilir; bu da mülkün kendi kendini ödemesini sağlar.
• Sabit Maliyet: Sabit faizli kredilerde, enflasyon artsa bile aylık taksitler 30 yıl boyunca değişmez.

Riskler:

• Kur Riski: Geliri TL, borcu Dolar olan yatırımcılar için döviz kurlarındaki dalgalanmalar ödeme yükünü artırabilir.
• Piyasa Volatilitesi: 2026’da Florida gibi bazı bölgelerde görülen hafif fiyat düşüşleri, mülkün piyasa değerinin kredi borcunun altına düşmesine (negative equity) yol açabilir.
• Gider Artışları: Faiz sabit kalsa bile, emlak vergileri ve sigorta primleri eyalet genelinde %45 oranında artış göstermiştir; bu durum nakit akışını daraltabilir.

2026 yılı itibarıyla Amerika konut piyasası, bilinçli ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için stabilite ve şeffaflık sunmaya devam etmektedir. Eyalet bazlı vergi yükümlülüklerinin, yasal koruma mekanizmalarının ve finansman maliyetlerinin doğru analiz edilmesi, bu dinamik pazarda başarılı bir varlık yönetimi stratejisinin temelini oluşturmaktadır.

Amerika’da Satılık Ev İlanları