Miami’nin Çekiciliği ve Emlak Pazarı
Konut Türleri ve Fiyat Aralıkları
Miami’de farklı konut tipleri bulunur. Müstakil villalar genellikle kondo dairelere göre metrekare bazında daha pahalıdır. Örneğin sahile yakın şık villalar ile benzer büyüklükteki şehir içi apartman daireleri arasında ciddi fiyat farkları olabilir. Ayrıca manzara da değeri yükselten bir etkendir: Okyanus veya körfez manzaralı konutlar, benzer özellikte manzarasızlara göre prim yapmaktadır. Bu nedenle ev ararken beklentilerinize göre lokasyon, ev tipi ve manzara gibi faktörleri önceden belirlemek önemlidir. Örneğin yatırımcılar için daha uygun fiyatlı bir seçenek olan stüdyo daireler şehrin farklı bölgelerinde 200.000–500.000 dolar aralığında bulunabiliyor. (Web sitemizdeki Miami Satılık Studio sayfasından Miami’deki stüdyo daire ilanlarına ulaşabilirsiniz.) Bunun yanında merkezi konumlu apartman daireleri ile prestijli villalar arasında yer alan fiyat farklılıklarına göz atmak için Miami Ev Fiyatları sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Miami’de Art Deco tarzı klasik binalardan modern rezidanslara kadar çeşitli mimari örnekler bulunur. Bu çeşitlilik, farklı bütçe ve yaşam tarzlarına uygun seçenekler sağlar. Örneğin Brickell ve Downtown gibi merkezde yeni inşa lüks apartmanlar yüksek fiyatlı iken, Wynwood veya Little Havana gibi bölgelerde nispeten daha uygun fiyatlı birimler de mevcuttur. Ayrıca South Beach gibi turistik bölgelerde küçük metrekareli eski stüdyo daireler 200–250 bin dolardan başlayıp, yenilenmiş projelerde 400–500 bin dolara çıkabilir. Bu farklılıkları göz önünde bulundurarak, bütçeniz ve yatırım hedefleriniz doğrultusunda semt ve konut tiplerini seçmek önemlidir.
Finansman ve Mortgage Süreci
Amerika’da mortgage (konut kredisi) ile ev almak mümkündür ancak yabancı alıcılar için bazı ek şartlar vardır. Genellikle %30 civarında peşinat ödenmesi istenir. Ayrıca ABD’de işlem gören bir banka hesabınızın olması ve SSN yoksa bireysel vergi kimlik numarası (ITIN) almanız gerekebilir. Buna rağmen ABD vatandaşı olmanız veya oturum izniniz olması şart değildir; sadece geçerli bir pasaportla bile konut kredisine başvurabilirsiniz. Örneğin Türk vatandaşları, ABD’de 100 bin dolar bakiyeli bir hesap göstererek mülkün %50’sine kadar kredi kullanabilmektedir. Kredi oranları ve programları bankadan bankaya değişir, bu yüzden birkaç kurumla görüşüp en uygun teklifi almak önemlidir.
Mortgage detayları hakkında daha fazla bilgi için Amerika’da Mortgage ile Ev Almak sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Bu kaynakta yabancılar için kredi koşulları ve yasal işlemler hakkında bilgi bulabilirsiniz. Ayrıca nakit ödeme imkânınız varsa bu da yaygın bir yöntemdir; Miami’de gayrimenkul alımlarının büyük bir kısmı nakit olarak gerçekleşmektedir. Kredi kullanılması durumunda ise ek olarak yangın/kasırga sigortası ve eğitim vergisi gibi giderleri göz önünde bulundurmalısınız. Florida’da yıllık gayrimenkul vergisi genelde konut değerinin %1–2’si civarındadır, örneğin 600.000 dolarlık bir ev için yaklaşık 6.000–12.000 dolar arası vergi ödenebilir. Tüm bu finansal yükümlülükleri ve gereklilikleri, baştan planlamak bütçe açısından önemlidir.
Miami’de Ev Alma Adımları
Miami’de ev alma süreci genel hatlarıyla aşağıdaki adımları içerir (yatırımcılar ve taşınma düşünenler için benzer şekilde işler):
- Bütçe Belirleme ve Ön Onay Alımı: Evin toplam maliyetini belirlemek için kredi ödemesi, vergiler ve diğer giderleri de içeren bir bütçe çıkarın. Ardından bankadan mortgage için ön onay (pre-approval) alın. Bu, alıcı olarak ciddiyetinizi gösterir ve pazarlık gücü kazandırır.
- Emlakçı Seçimi ve Araştırma: Deneyimli bir emlak danışmanı bulun. ABD’de alıcıdan komisyon alınmadığı için güvenilir bir danışmanla çalışmanız avantajlıdır. İhtiyaçlarınıza uygun bölge ve konut tipi seçin; yatırım amaçlı alıyorsanız kira getirisi potansiyeline, oturum amaçlıysa yaşam tarzınıza uygun lokasyona odaklanın. İnternet sitelerindeki ilanları filtreleyerek (fiyat, oda sayısı, vb.) arama yapabilir veya doğrudan Miami Satılık Ev listelemelerinden yararlanabilirsiniz.
- Teklif Verme ve Pazarlık: Beğendiğiniz evi bulduğunuzda satış fiyatına uygun, rekabetçi bir teklif hazırlayın. Miami’de talep yüksek olduğu için çoğu zaman listelenen fiyatın biraz üzerinde teklif vermek gerekebilir. Teklif mektubunda satın alma fiyatı, peşinat oranı, demirbaşlar ve koşullar gibi detaylar netleştirilir. Alıcı lehine şartlar (finansman veya ekspertiz şartı gibi) koymayı unutmayın. Miami Beach gibi popüler bölgelerde, teklifinizin ciddiyetini göstermek için yüksek bir kaparo (earnest money) yatırmanız avantaj sağlayabilir.
- Ekspertiz ve İnceleme: Teklifiniz kabul edildikten sonra evin teknik incelemelerini yaptırın. Bir home inspection firmasıyla evin ısıtma-soğutma, çatı, temel, elektrik, tesisat gibi unsurlarını kontrol ettirin. Florida’da özellikle termit ve su baskını riski olduğu için ilgili denetimleri (termite inspection, wind mitigation) yaptırmak önemlidir. Aynı zamanda banka tarafından evin değeri doğrulanmak üzere bir ekspertiz (appraisal) yapılır. Ekspertiz, ödenecek krediyi etkilediği için satın alma işlemi öncesi kritik bir adımdır.
- Kapanış İşlemleri (Closing): Tüm şartlar sağlandığında kapanış süreci başlar. Kapanış genellikle teklif kabulünden itibaren 30–45 gün içinde gerçekleşir. Bu aşamada evin temizlik ve tadilat vaatlerinin tamamlandığından emin olmak için son bir inceleme yapın. Alıcı olarak kapanış masrafları toplam fiyatın yaklaşık %2–5’i kadar olabilir; bu bedel içinde noter, tapu kayıt işlemleri, sigorta ve vergiler bulunur. Tüm belgeler imzalandıktan sonra tapu üzerinde isim değişikliği yapılır ve ev resmen sizin olur.
Tüm bu adımları takip ederek ve yerel bir gayrimenkul uzmanından destek alarak Miami’de ev sahibi olma sürecini güvenle tamamlayabilirsiniz. Son olarak, evinizi kiraya vermek isterseniz bölgedeki kira piyasası ve yasal düzenlemeler hakkında bilgi edinmeyi unutmayın; çünkü kira geliri de Miami’de yatırımlar için önemli bir getiridir.
