İstanbul Ev Fiyatları – Prestijli Projeler 

İlçe Bazında Güncel Konut Fiyatları

İstanbul’da konut fiyatları ilçeden ilçeye büyük farklılık gösteriyor. Hepsiemlak Ağustos 2025 verilerine göre şehir genelinde satılık dairelerin ortalama metrekare fiyatı 58.940 TL civarında. En pahalı ilçeler Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer olurken, en uygun fiyatlılar Esenyurt, Sultangazi ve Esenler olarak öne çıkıyor. Örneğin:

En değerli ilçeler (TL/m²): Beşiktaş ~166.667 TL, Kadıköy ~143.312 TL, Sarıyer ~136.111 TL. Bu mahallelerde (Levazım, Harbiye, Nişantaşı, Etiler, Bebek vb.) 200.000+ TL/m²’leri bulan lüks konut projeleri var.

En ucuz ilçeler (TL/m²): Esenyurt ~26.000 TL, Sultangazi ~35.346 TL, Esenler ~36.000 TL. Şehir merkezine uzak semtlerde (Silivri, Arnavutköy, Sultanbeyli vb.) ise 21.000–29.000 TL/m² seviyeleri görülüyor. Bu bölgelerde halen İstanbul ortalamasının altında fiyatlar söz konusu.

Tablo: İstanbul’un en pahalı ve en ucuz ilçelerinde konut metrekare fiyatları (Ağustos 2025)

En popüler merkez ilçelerde (Şişli, Üsküdar, Bayrampaşa, Maltepe vb.) 100-150 bin TL/m²’lere kadar çıkan fiyatlar görülürken, yeni gelişen ilçelerde kira geri dönüş süresi çok daha kısa. Örneğin Esenyurt’ta metrekare fiyatı ortalama ~26.000 TL iken amortisman süresi sadece 11 yıl. İstanbul genelinde ise satılık konut amortismanı ortalaması yaklaşık 14,6 yıl (yıllık kira getirisi ~%6,8) düzeyinde.

Sıfır ve İkinci El Konut Fiyatları

Konut alıcıları 2024–2025’te sıfır (yeni) konut mu yoksa ikinci el mi tercih etmeli sorusunu sıkça soruyor. İnşaat maliyetlerinin ve faizlerin yüksek seyrettiği 2024 döneminde sıfır projelerin azlığı nedeniyle alıcılar ikinci el konutlara yöneldi. Yani talep ikinci el piyasaya kaydı; ancak ikinci el fiyatlar da yükseldiği için aradaki fark daraldı. Genel olarak İstanbul’da, marka projelerdeki yeni konutlar 2.el dairelerden %10–20 civarı daha yüksek fiyata satılıyor. Fakat yaygın söylem, 2024’te yeni satışların azalmasıyla ikinci ele ilginin arttığı yönünde. Dolayısıyla:

Fiyat Karşılaştırması: Yeni konut projeleri şehir merkezlerinde daha pahalıdır. Örneğin Beşiktaş veya Kadıköy’deki 2025 teslim rezidans projeleri m²’si 150.000–200.000 TL civarında iken, aynı semtteki eski binaların m²’si 120.000–150.000 TL bandında olabiliyor.

Talep Eğilimi: Kredi koşulları ve inşaat maliyetleri sebebiyle 2024’te birçok alıcı, sınırlı bütçe ile ikinci el seçeneklere bakmaya başladı. Bu da genel fiyatlarda yukarı yönlü baskı oluşturuyor.

Yatırımcı Tercihi: Yatırımcılar açısından eski konutlar kiralama potansiyeli yüksek bölgelerde tercih edilmekte; çünkü yeni projelerde peşinat ve ödeme planı sıkı, mevcut konutta nakit akışı rahat olabiliyor.

Kısacası, arz düşükken ikinci el konut piyasasındaki rekabet arttı. Gelecekte düşük faizli kampanyalar veya yeni projelerin açılmasıyla bu dengede değişim olabilir.

Popüler ve Yükselen Yatırım Bölgeleri

Yatırımcı ve ev alıcılar İstanbul’da hangi bölgelere yönelmeli? Özellikle ulaşım projeleri, yatırım oranları yüksek kiracılık potansiyeli ve kentsel dönüşüm cazibe merkezi oldu. 2025’te öne çıkan bölgeler şunlar:

Merkezi ve Lüks Semtler: Beşiktaş, Şişli (Nişantaşı, Bomonti), Kadıköy (özellikle Bağdat Caddesi hattı) ve Sarıyer (Maslak, Vadistanbul) gibi prestijli bölgelerde konut değerleri çok yüksek. Örneğin Şişli Bomonti’de yeni projelerde 100.000+ TL/m² görmek mümkün. Bu semtler uzun vadede güvenli yatırım kabul ediliyor.

Yenilenen Orta Segment: Kağıthane, Gaziosmanpaşa, Sancaktepe, Bayrampaşa gibi ilçeler, 2023-24 döneminde metro, kentsel dönüşüm ve yeni projeler nedeniyle hızlı değer kazandı. Örneğin Pendik’te son 5 yılda fiyatlar %490 artarken (m² 15.000–24.000 TL aralığında), Esenyurt’ta m² ortalaması 19.000 TL’ye, Avcılar’da ise 23.000 TL’ye yükseldi.

Gelişen Yeni Bölgeler: Başakşehir, Beylikdüzü, Pendik/Tuzla hattı (Örneğin Kurtköy), Arnavutköy (Kayabaşı gibi yeni yerleşim alanları), Çekmeköy, Ümraniye gibi bölgeler de gelecek vadeden yatırım alanlarıdır. Deal-Tr analizlerine göre Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir orta-uzun vadede yatırım için öne çıkarken; Kadıköy ve Şişli prestijli yaşam alanlarıdır. Ayrıca, yeni açılan metro hatlarına yakın bölgelerde (Bostancı-Pendik hattı, Kabataş-Mahmutbey metrosu çevresi) da değer artışı bekleniyor.

Gelişime Açık Uzak Bölgeler: Silivri, Çatalca, Şile, Sultanbeyli, Arnavutköy gibi şehir merkezine uzak ancak büyük projeler ve Kanal İstanbul bölgesi planlamalarıyla dikkat çeken semtlerde şimdilik fiyatlar daha uygun. Buralar sabırlı yatırımcılara önümüzdeki yıllarda önemli kazançlar sağlayabilir.

Önemli Not: Yatırım yapılacak bölge seçerken ulaşım, altyapı ve sosyal donatılar gibi faktörler kadar mevcut fiyat seviyeleri de göz önünde tutulmalıdır. Her bölgenin kendine özgü risk ve fırsatları vardır.

Konut Fiyatlarındaki Son 1 Yıllık Değişim

2024–2025 döneminde İstanbul konut fiyatları yükselişini sürdürdü. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası KFE verilerine göre Ağustos 2025’te İstanbul’da konut fiyatları yıllık %30,2 artış gösterdi. Bu yüksek artış, aylık bazda ise ortalama %3 civarında seyretti. TÜGEM verisi 2025’in ilk çeyreğinde ise İstanbul’da yıllık fiyat artışının %15 civarında olduğunu rapor etmişti (2024 ilk yarıya kıyasla).

Enflasyon Etkisi: Yıllık bazda enflasyondan arındırıldığında bile İstanbul’da konut fiyatları hâlâ reel olarak artış eğiliminde. Sektör kaynakları, 2025 yılında yüksek maliyetler ve kredi koşulları sebebiyle fiyatların yukarı yönlü seyrini yıl geneli devam ettireceğini öngörüyor.

Kira Fiyatları: İlanlarda kiralar da tırmanıyor. Özellikle merkezde ve ulaşımı kolay ilçelerde son 2 yılda kiralar %200’e varan artış gösterdi. Talebin satıştan kiraya kayması ve arz eksikliği kira artışlarını tetikliyor. Hürriyet Emlak kaynakları da son dönemde kiraların yükselmesinin ev talebini baskıladığını belirtiyor.

Satış Hacmi: Konut satışlarında 2025 Temmuz’da geçen yılın aynı ayına göre %12,4 artış görüldü (142.858 adet). İpotekli satışlarda da artış söz konusu. Bu da talebin canlı olduğuna işaret ediyor. Ancak kredi faizlerinin yüksekliği satışları sınırlama potansiyeli taşıyor.

Genel olarak, son 1 yılda İstanbul’da hem satış hem kira fiyatları çift haneli artmaya devam etmiş; önümüzdeki dönemde bu hız bir miktar yavaşlayabilir ancak yükseliş eğiliminin süreceği tahmin ediliyor.

Arz-Talep Dengesi ve Gelecek Beklentileri

Konut piyasasında arz-talep dengesi 2024’te fiyatlar üzerinde belirleyici oldu. Şu noktalar öne çıkıyor:

Arz Yetersizliği: 2024’te yeni konut üretimi, talebi karşılamakta zorlandı. İnşaat maliyetleri, malzeme tedarik sorunları ve döviz kurlarındaki yükseliş nedeniyle projeler yavaşlarken, artan nüfus ve kent içi göç konut talebini yüksek tuttu. Bu durum konut fiyatlarının hızla artmasına yol açtı.

Talep Devamı: Türkiye’de ev sahibi olma talebi yüksektir. 2025 için de konuta olan talebin artarak devam etmesi bekleniyor. Kentsel dönüşüm projeleri ve sosyal konut hamleleri talebi destekleyen unsurlar. Yabancı yatırımcıların ilgisi de İstanbul’daki toplam talebi besliyor.

Gelecek Beklentileri: Uzmanlar, fiyatların 2025’te de belirgin biçimde yükselmeye devam edeceğini öngörüyor. Özellikle büyük şehirlerde artan talep karşısında arzın sınırlı kalması fiyatları ve kiraları yukarı itiyor. Ancak kredilerin maliyeti ve ekonomi politikaları bu artışı kısmen frenleyebilir. Talebin finansman kolaylıklarına (düşük faizli krediler vb.) bağlı olduğu, dolayısıyla bu alanlardaki düzenlemelerin gelecek fiyatlar için belirleyici olduğu vurgulanıyor.

Not: Veriye dayalı planlama önem kazanıyor. Sektör temsilcileri, daha fazla sosyal konut üretimi, ulaşılabilir kredi imkanları ve arsa teşvikleri gibi politikaların kısa vadede talep ve fiyat artışını yumuşatabileceğini belirtiyor.

En Çok Talep Gören Daire Tipleri

İstanbul’da konut satın alan ve kiralayanların çoğu 1+1, 2+1 ve 3+1 daireleri tercih ediyor. Özellikle genç profesyoneller ve küçük aileler 1+1 ve 2+1, orta-ölçekli aileler ise 2+1 ve 3+1 dairelere yöneliyor. Emlak ilanları ortalamalarına göre İstanbul’da satılık daire fiyatları tip bazında şöyledir:

•   1+1 daire: Ortalama ~4.397.000 TL
•   2+1 daire: Ortalama ~5.271.000 TL
•   3+1 daire: Ortalama ~7.999.000 TL

Bu daire tipleri hem alım hem kiralama açısından en geniş stok ve talebe sahip olduğu için piyasada öne çıkıyor. Örneğin, iş ve üniversite merkezlerine yakın bölgelerde 1+1 daireler, E-5 ve TEM aksı çevresinde 2+1 daireler yoğun olarak aranıyor. Projelere göre 4+1 ve villalar da bulunmakla birlikte, en çok hareket gören genellikle 2+1’dir.

İstanbul’da proje veya site içi konutlarda tip dağılımı değişken olsa da:
– Genç bireyler için: Yenilikçi rezidanslarda 1+0 veya 1+1 daire talebi yüksek.
– Yeni evliler/small aile: 2+1 daireler çok rağbet görüyor.
– Orta büyüklükte aileler: 3+1 daireler tercih sebebi.

Talebi etkileyen bir diğer faktör de kira getirisi beklentisi. Genelde 2+1 daireler hem satın almada hem kiralamada en ideal dengeyi sağlıyor. Özetle, İstanbul’da 1+1–3+1 arası daire tipleri en çok rağbet gören seçeneklerdir.

Ortalama Kira Getirisi ve Amortisman Süresi

İstanbul’da konut yatırımlarının geri dönüş süresi (amortisman) genelde orta vadelidir. Hepsiemlak verilerine göre İstanbul geneli satılık konut amortisman süresi ortalama 14,6 yıldır. Bu, brüt kira getirisi yaklaşık %6–7 aralığına tekabül eder. İlçe bazında büyük farklılıklar vardır:

Kısa Amortisman (Yüksek Kira Getirisi): Bazı gelişen ilçelerde geri dönüş süresi 11–13 yıla kadar düşer. Örneğin Esenyurt’ta ortalama amortisman 11 yıl; Güngören, Bayrampaşa, Küçükçekmece gibi orta segmentteki ilçelerde 13–14 yıldır. Bu da %7–%8 civarında bir kira oranına işaret eder.

Ortalama Amortisman: Esenyurt dışındaki birçok ilçede 14–17 yıl arası amortisman görülür (örneğin Avcılar 14 yıl, Sancaktepe 15 yıl, Beylikdüzü 13 yıl, Fatih 13 yıl). Bu da kira getirisinin %6–%7 civarında olduğunu gösterir.

Uzun Amortisman (Düşük Kira Getirisi): Üsküdar, Kadıköy, Beşiktaş, Beykoz, Sarıyer gibi lüks merkez ilçelerde amortisman 20 yıla kadar çıkabiliyor. Örneğin Beşiktaş’ta 22 yıl, Kadıköy’de 22 yıl, Beykoz’da 30 yıl gibi uzun geri dönüş süreleri kaydediliyor. Bu ilçelerde kira getirisi nispeten daha düşüktür.

Özetle: İstanbul’da ortalama kira getirisi yıllık %6–7 bandında seyreder. Şehrin dış bölgelerinde (Esenyurt, Sancaktepe, Büyükçekmece vb.) kira getirisi genelde yüksektir (amortisman 11–13 yıl arası), merkezi ilçelerde ise daha düşük gelir yüzdesiyle uzun amortisman süreleri söz konusu.