Dubai'de Emlak Alım Maliyetleri ve Vergiler (2026)
31 Temmuz 2026
Dubai'nin en güçlü kartı sade vergi düzenidir: yıllık emlak vergisi yok, kira gelirinde gelir vergisi yok, satışta değer artışı vergisi yok. Ödemelerin neredeyse tamamı alım anında, bir kez yapılır. 2026'da nakit bir alımda toplam işlem maliyeti mülk bedelinin %7–8'i, kredili alımda %8–9'u kadardır.
Bu rehber, kalem kalem neyi kime ödediğinizi, hazır (ready) ve maketten (off-plan) alım farklarını ve bütçenize koymanız gereken gerçek rakamı gösteriyor.
Kalem Kalem Alım Maliyetleri
| Kalem | Tutar / Oran (2026) | Kime ödenir |
|---|---|---|
| DLD devir harcı | %4 + AED 520 sabit kalemler* | Dubai Tapu Dairesi (DLD) |
| Trustee (işlem ofisi) | AED 4.200 (500 bin AED üzeri mülkte; altında 2.100) | DLD yetkili trustee ofisi |
| Emlakçı komisyonu | %2 + %5 KDV (efektif %2,1) | Aracı kurum |
| NOC belgesi | AED 500–5.000 | Site geliştiricisi |
| Mortgage tescili (kredili alımda) | Kredi tutarının %0,25'i + banka masrafları | DLD |
*Sabit kalemler (DLD resmî tarifesi): tapu senedi 250 + mülk haritası 250 + bilgi ücreti 10 + inovasyon ücreti 10 = AED 520.
Doğrulanmış örnek — 1.500.000 AED'lik hazır daire (nakit): DLD %4 = 60.000 + sabit kalemler 520 + trustee 4.200 = 64.720 AED yalnızca DLD tarafı. Üzerine komisyon (%2,1 = 31.500) ve NOC (~1.000) eklendiğinde toplam ≈ 97.200 AED (%6,5); taşınma ve küçük kalemlerle %7-8 bandına ulaşılır.
Maketten (Off-Plan) Alımda Ne Değişir?
- %4'lük harç, rezervasyonda Oqood kaydı olarak ödenir — bu ayrı bir vergi değildir; teslimde tapunuza dönüşür.
- Genelde emlakçı komisyonu geliştirici tarafından karşılanır — alıcı için maliyet avantajı.
- Ödeme planı taksitlidir; ancak teslim tarihi ve geliştirici sicili mutlaka sorgulanmalıdır.
Alımdan Sonra: Yıllık Sahip Olma Maliyeti
- Servis ücreti (aidat): bölgeye göre yıllık ft² başına AED 12–35 — tek ciddi yinelenen kalem.
- "Housing fee": DEWA faturasına yansıyan, yıllık kiranın %5'i tutarında belediye bedeli (oturan öder).
- Kiraya verecekler için: profesyonel yönetim yıllık kiranın %5–8'i, bakım rezervi mülk değerinin %1–2'si — net getiri hesabına baştan koyun.
- Emlak vergisi, gelir vergisi ve servet vergisi yoktur.
Bu maliyetlerin getiri tarafına etkisini — bölge bölge net getiri hesabıyla — Dubai kira getirisi rehberimizde işledik.
Unutulan Küçük Kalemler (Taşınma Günü Sürprizleri)
- DEWA depozitosu: elektrik/su aboneliği için dairede ~2.000, villada ~4.000 AED (iade edilebilir) + bağlantı ücreti.
- Chiller/soğutma depozitosu: merkezî soğutmalı binalarda ayrı sağlayıcı depozitosu istenebilir.
- Taşınma izni (move-in permit): birçok kule yönetimi randevu ve küçük bir ücret ister.
- Ejari kaydı: kiraya verecekseniz sözleşme başına ~220 AED.
Satarken Ne Ödersiniz? (Madalyonun Öbür Yüzü)
- Komisyon: satıcı tarafında da %2 + KDV yaygındır.
- NOC ücreti: geliştiriciden satıcı alır (AED 500–5.000) ve varsa aidat borcunu kapatır.
- Erken mortgage kapama: kredi bakiyesi varsa banka erken kapama ücreti (~%1, üst sınıra tabi) + ipotek fekki (mortgage release) tapu işlemi gerekir.
- Satış kazancı vergisi yoktur — çıkışta da Dubai avantajı sürer.
Dubai'yi Diğer Pazarlarla Kıyaslarsak
| Maliyet | Dubai | Londra | Miami |
|---|---|---|---|
| Alım vergisi/harcı | %4 (tek sefer) | Kademeli SDLT + %7'ye varan sürşarj | Düşük; kapanış %1,5–2,5 |
| Yıllık emlak vergisi | Yok | Council tax (kiracı öder) | Efektif ~%1,7 |
| Kira geliri vergisi | Yok | %20+ | Federal gelir vergisi |
| Satış kazancı vergisi | Yok | CGT | FIRPTA/CGT |
Yüksek görünen %4'lük giriş harcı, yıllık vergilerin yokluğuyla birkaç yılda telafi edilir — Dubai'nin uzun vadeli sahiplik maliyeti büyük pazarların en düşüğüdür.
Bütçe Yaparken 4 Altın Kural
- Toplam bütçeyi mülk bedeli + %8 üzerinden kurun (kredili alımda +%9).
- NOC ve servis ücreti borcu satıcıya aittir — devirden önce kapatıldığını doğrulayın.
- Off-plan'da ödeme planının DLD emanet (escrow) hesabına yattığından emin olun.
- Komisyon ve harç pazarlığı sınırlıdır; asıl tasarruf doğru proje ve doğru fiyattadır.
Dubai'de bütçenize uygun projeleri Dubai ilanlarımızda inceleyin; maliyet tablonuzu birlikte netleştirmek için bize ulaşın.
Sık Sorulan Sorular
Dubai'de ev alırken toplam maliyet ne kadar?
2026'da nakit alımda mülk bedelinin %7–8'i, kredili alımda %8–9'u kadar işlem maliyeti öngörün. En büyük kalem %4'lük DLD devir harcıdır.
DLD harcını kim öder?
Yasal olarak paylaşılabilir ama pratikte %4'ün tamamını neredeyse her zaman alıcı öder; üzerine ~AED 580 tapu belgesi ücreti eklenir.
Oqood nedir?
Maketten (off-plan) alımlarda rezervasyon aşamasında yapılan DLD ön kaydıdır; %4'lük harcın kendisidir ve teslimde tapuya dönüşür — ikinci kez ödenmez.
Dubai'de yıllık emlak vergisi var mı?
Hayır. Yıllık emlak vergisi, kira gelirinde gelir vergisi ve satış kazancı vergisi yoktur. Tek yinelenen kalem site servis ücretleridir.
NOC ücreti nedir, kim öder?
Geliştiricinin 'borcu yoktur' belgesidir (AED 500–5.000). Servis ücreti borçlarının kapanması satıcının yükümlülüğüdür; belge devir şartıdır.
Emlakçı komisyonu ne kadar?
Standart %2 + %5 KDV (efektif %2,1). Off-plan projelerde komisyon genelde geliştirici tarafından karşılanır.
Kredili alımda ek ne öderim?
Kredi tutarının %0,25'i kadar mortgage tescil harcı + banka dosya/değerleme masrafları. Toplam maliyet %8–9 bandına çıkar.
Housing fee nedir?
Yıllık kiranın %5'i tutarında, DEWA faturasına aylık yansıtılan belediye bedelidir; mülkte oturan (kiracı veya sahibi) öder.